RTL Nieuws kwam eerder dit jaar met een reportage over leegstand in Nederland. Alhoewel allesbehalve een nieuw onderwerp weet RTL de omvang hiervan opnieuw heel beeldend onder woorden te brengen:
Met de totale oppervlakte van alle leegstaande gebouwen in Nederland kun je moeiteloos een Waddeneiland of een grote gemeente als Maastricht of Amersfoort vullen.
Ondanks de relatief beperkte leegstand van woningen staan kantoren, winkels en scholen veelvuldig leeg. De leegstand in deze categorieën is daarmee fors, ondanks ook weer belangrijke verschillen afhankelijk van de peildatum en de bron. Cijfers van bijvoorbeeld het CBS, het planbureau voor de leefomgeving (PBL) en RTL komen vaak niet overeen met elkaar, en veel cijfers zijn gedateerd.
Volgens een van de recentste bronnen, het Compendium voor de Leefomgeving, staat nu ruim 9% van het winkeloppervlakte leeg (cijfers 1 april 2017). Dit percentage is ongeveer gelijk aan dat voor 2015. In 2016 was het ruim 10 procent, maar dit blijkt vrijwel volledig frictieleegstand te zijn als gevolg van het faillissement van V&D. Voor 2008 was de leegstand jarenlang minder dan 6 procent.
Hier kijken we niet naar de leegstand in het algemeen. Deze speelt natuurlijk al jaren en is tijdens de recente crisis weliswaar fors gestegen maar hierdoor niet veroorzaakt. Vele factoren, waaronder met name de opkomst van online shoppen, spelen hierbij een rol. Waar we hier naar kijken zijn de plekken in Nederland waar de leegstand van winkels extreem is volgens de recente cijfers van het PBL. Deze zijn voor iedere gemeente simpel te raadplegen door op de site de naam van de gemeente in te voeren. Het PBL maakt gebruik van data van Locatus maar pas hierop nog een eigen methode toe. Vastgoedwereld bekeek de zeven gemeenten met de allerhoogste leegstand van winkels en vroeg hen om een reactie.
Rijswijk
In Rijswijk was de leegstand van winkels tot 2010 heel stabiel en rond het landelijk gemiddelde. Daarna is deze snel gestegen tot 22% dit jaar (PBL) en 19% van het aantal winkels. In een gesprek met de woordvoerder van de gemeente wordt duidelijk waar de problemen zich concentreren en hoe wordt geprobeerd om het aan te pakken.
De meeste leegstand concentreert zich de laatste jaren in het noordelijk deel van In de Bogaard, een winkelcentrum van ruim 60.000 m2. Van oudsher zaten hier veel landelijke winkelketens, die het de laatste jaren echt zwaar hebben gehad. V&D (10.000m2) heeft het grootste aandeel in de leegstand die zo’n 30% bedraagt in het noordelijke deel van het centrum. Het Zuidelijke deel van het winkelcentrum doet het goed en heeft nu aantrekkingskracht op huurders in het Noordelijke deel.
De gemeente wil de leegstand aanpakken door onder meer laten verkleuren van kantoren naar woningen, om extra gezelligheid en consumenten in het gebied te krijgen. En het toevoegen van een fors aantal nieuwe woningen aan het gebied moet hier verder bij helpen.
Beverwijk
Beverwijk is al jaren een zorgenkindje qua winkelleegstand en heeft volgens het PBL een leegstand van bijna 24%. Alhoewel meerdere verzoeken aan de gemeente om een reactie niet werden beantwoord, valt op de site van Project Centrum te lezen welke reeks aan plannen er zijn om het centrum van de stad om te toveren tot het kloppend hart van de regio. Vooralsnog is dit in de cijfers maar beperkt terug te zien, maar recent liet H&M weten het leegstaande pand van V&D langjarig te gaan huren. Hiermee zal een groot gat in het winkelbestand weer gevuld worden en de leegstand aanzienlijk verminderen.
Reusel – de Mierden
In het Brabantse Reusel – de Mierden, tegen de grens met België, was de leegstand van winkels in 2009 nog ver onder het landelijk gemiddelde. Vervolgens vervijfvoudigde deze binnen een jaar om daarna gestaag verder te stijgen tot de huidige 26%.
Benieuwd naar de acties ter plaatse om de leegstand het hoofd te bieden, doen we navraag bij de gemeente. Een betrokken medewerker wijst allereerst op het verschil in percentages tussen verschillende onderzoeken naar leegstand. Zelf werkt de gemeente met de cijfers uit het koopstromenonderzoek. De leegstand is hierin 13,4% voor 2017. De initiatieven om de leegstand te verminderen bestaan allereerst uit een concentratiestrategie voor winkels rondom een kernwinkelgebied, waarbij ook wordt geprobeerd bestaande winkels naar het centrum te laten verhuizen. De structuur wordt daarbij ook verbeterd door het haltermodel toe te passen. In dit geval betekent dat een supermarkt aan zowel de noord- als zuidzijde van het gebied. Verder wordt geïnvesteerd in de openbare ruimte, zoals 30km zones en parkeervoorzieningen. Daarbij wordt samen met ondernemers ook aan promotie en groenvoorzieningen gewerkt. Tenslotte wordt gesproken met eigenaren van solitaire winkelpanden om te bekijken of er een andere bestemming kan worden gerealiseerd, wat meestal wonen betekent (inbreidingslocaties).
Beesel
In het Limburgse Beesel speelt een vergelijkbaar scenario als in Reusel maar dan nog extremer. Van nagenoeg geen leegstand in 2010 stijgt deze naar ruim 29% in 2017. Deze leegstand wordt echter grotendeels bepaald door een grote meubelzaak die in 2012 failliet ging. Zonder dit gebouw daalt de leegstand tot 11% van het winkeloppervlak.
We vroegen Kristie van Os, bedrijvencontactfunctionaris van de gemeente, om de huidige stand van zaken. Ze vat een aantal initiatieven voor ons samen:
Het wordt een hele puzzel: de bekende alternatieve bestemmingen als woningbouw of kantoren lukken niet overal aangezien die aan contingenten zijn gebonden. Het kernwinkelgebied is al verkleind. Daarom zijn wij op zoek naar nieuwe winkelconcepten. Hierover hebben we contact met het Retail Innovation Center Limburg in Roermond die in januari met studenten van Hogeschool Zuyd een pressure cooker bijeenkomst hier organiseren en de resultaten presenteren aan o.a. vastgoedeigenaren. Het feit dat onze gemeente meer dan 500.000 toeristische overnachtingen per jaar kent, zal hierbij zeker kansen bieden. Op deze manier proberen we vastgoedeigenaren op nieuwe ideeën te brengen. Wij zijn ook in gesprek met de provincie in het kader van hun programma Aanpak Winkelleegstand. Tot slot betrekken we de burgers er bij, zij geven immers aan behoefte te hebben aan meer voorzieningen in het centrum. Over wat die voorzieningen kunnen zijn en over wat zij nodig hebben om dit eventueel zelf op te pakken ga ik graag met hen in gesprek.
De inbreng van burgers is opmerkelijk. Op basis van een aantal gesprekken met inwoners is dit jaar de visie ‘Blij in Beesel, vandaag, morgen en overmorgen’ Blij in Beesel, vandaag, morgen en overmorgen opgesteld en die wordt als leidraad gebruikt door de gemeente.
Pekela
Een gemeente die al heel lang met bovengemiddelde leegstand kampt is Pekela. De laatste jaren is de situatie verder verergerd en volgens het PBL staat nu 29% van het winkeloppervlak leeg. Onderliggende oorzaken zijn onder meer de krimp in de regio, een lager dan gemiddeld bestedingspatroon en het bijbouwen van te veel nieuwe winkelruimte. We spraken met Astrid Wijninga van de gemeente Pekela om te horen hoe de leegstand nu aangepakt wordt.
De leegstand is voornamelijk in Oude Pekela te vinden. Daar wordt met het centrumplan Oude Pekela nu hard aan gewerkt om dit tij te keren. Samen met de inwoners wordt Onder het motto “Veur en deur Pekela” bekeken wat de juiste invulling voor het centrum van Oude Pekela kan worden. Voor het centrumplan Oude Pekela is subsidie beschikbaar gesteld door de provincie Groningen. Daarnaast heeft de gemeenteraad geld beschikbaar gesteld. Inmiddels is er circa 2000 m2 gesloopt en op maandag 13 november wordt er gestart met de sloop van een al jaren leegstaand winkelpand van ca. 900 m2. Ook wordt er gekeken naar een andere invulling van leegstaande panden: zorg, start ups, dienstverlening, kunstenaars en een dag horecavoorziening. Op de plek van gesloopte panden wordt in overleg met de bevolking gekeken naar o.a. woningbouw.
Met name de sloop van panden zal op korte termijn de leegstand aanzienlijk verminderen, mede gezien de omvang van de gemeente.
Bloemendaal
Tot 2015 kende Bloemendaal altijd een zeer lage leegstand van winkels, ruim onder het landelijk gemiddelde. Hierna stijgt de leegstand volgens de cijfers van het PBL abrupt van minder dan 10% naar 32%. We namen contact op met de gemeente en Locatus om duidelijkheid te krijgen over de vreemde stijging. De geregistreerde leegstand blijkt voornamelijk veroorzaakt door een enkel pand op een perifere locatie. Deze is sinds 2015 meegenomen in de cijfers alhoewel het pand volgens de gemeente al langer niet meer in gebruik is. De gemeente doet momenteel reeds onderzoek naar de herontwikkeling van deze locatie tot wonen. Zonder dit pand is de leegstand feitelijk zeer laag en lijkt Bloemendaal niet in deze lijst thuis te horen.
Littenseradiel
Absolute koploper voor wat betreft leegstand is volgens het PBL de Friese gemeente Littenseradiel. 65% van het winkeloppervlak zou leeg staan. Kijkend naar de cijfers sinds 2004 valt op dat de leegstand tot 2013 eigenlijk altijd heel beperkt was. Maar in 2013 schiet de leegstand omhoog om te blijven steken rond de 65%. Sindsdien is er nagenoeg geen verandering te bespeuren.
Wanneer we contact opnemen met de gemeente legt Peter van Noort uit wat er aan de hand is. In december 2012 is de plaatselijke woningboulevard gestopt. Het enorme metrage staat sindsdien leeg en verklaart de cijfers van het PBL. Voorzover bekend staan verder maar 3 winkels leeg, verdeeld over evenzoveel kernen.
‘Harde cijfers’
Het PBL biedt online een enorme schat aan gegevens over leegstand van winkelruimte. Hoewel de cijfers een duidelijke basis hebben, en de mogelijkheid bieden alle gemeenten te vergelijken, zijn ze in die zin ‘hard’ maar zorgen ook voor enorme uitslagen bij met name kleine gemeenten. De meeste gemeenten met extreem veel leegstand worden geplaagd door incidentele problemen die de cijfers onevenredig hard doen stijgen. Bijvoorbeeld een woonboulevard, tuincentrum, V&D of meubelzaak die leeg komen te staan en door de grote metrages voor enorme schommelingen zorgen. Niettemin is de leegstand ook zonder die grote panden soms bovengemiddeld hoog. De aanpak hiervan laat veel van de bekende strategieën zien, waaronder het compacter en aantrekkelijker maken van de centra, sloop, en inbreidingen. Interessant is daarbij dat op meerdere plekken inwoners en bedrijven actief worden betrokken bij het bedenken van oplossingen. Wordt vervolgd….
Edgar Tijhuis is publicist bij Vastgoedwereld.nl. Verder schrijft hij voor Luchthaven.nl, Plugin Magazine, Salon, Versopolis, Fine Dining Lovers en andere media. Edgar Tijhuis verzorgd in opdracht publicaties en lezingen over vastgoed, duurzaamheid en andere thema’s. Daarnaast is hij eigenaar van Katschberg Consulting in Amsterdam. Contact opnemen kan via Twitter of Linkedin
Recente artikelen van auteur Edgar Tijhuis zijn:
Edgar Tijhuis (2017) De Nieuwe School – vier geslaagde transformaties van oude schoolgebouwen en het gebrek aan regie tussen scholen en gemeenten | Vastgoedwereld, 9 maart
Edgar Tijhuis (2016) Tien geslaagde transformaties van kerkelijk vastgoed | Vastgoedwereld, 8 december
Edgar Tijhuis (2016): Duurzaam vastgoed in de luchtvaart? | Vastgoedwereld 21 juni
Edgar Tijhuis (2016) Leegstand in Winschoten fors omlaag door combinatie clicks & bricks en onorthodoxe gemeentelijke aanpak. | Vastgoedwereld, 9 april
Edgar Tijhuis (2016) Van web naar winkelstraat – nieuwe kansen voor winkelvastgoed? | Vastgoedwereld, 25 maart
Edgar Tijhuis (2016) Ondergang V&D mogelijk zegen voor de aanpak van leegstand, | Vastgoedwereld, 11 maart
Geef een reactie