Met het faillissement van VD is Nederland ineens ruim 350.000 vierkante meter winkelruimte, verspreid over 62 panden, rijker geworden. Een oppervlakte die vergelijkbaar is met meer dan 10% van de bestaande leegstand in Nederland. Naast de economische impact en de gevolgen voor de 8.000 medewerkers, wordt de vastgoedmarkt hierdoor hard geraakt. De cijfers spreken voor zich, aldus Edgar Tijhuis. In Utrecht stijgt de leegstand in de binnenstad in één klap van 3% naar 16% en in Amstelveen zelfs van 1% naar 24%. In veel steden was de leegstand voordien echter al veel hoger en stijgt nu nog verder. Tegelijkertijd valt met V&D een belangrijke trekker weg in alle betrokken gebieden. Ondanks de lage conversiegraad voor V&D zelf, waren de gemiddeld 1,5 miljoen bezoekers per week (zo’n 3500 per V&D vestiging) cruciaal voor de omliggende winkeliers.
Op het eerste gezicht lijken de gevolgen dan ook dramatisch. Op korte termijn is een enorme toename van de leegstand in veel belangrijke winkelgebieden onvermijdelijk. Op langere termijn kan de val van V&D echter ook een stimulans vormen voor een krachtigere en meer realistische aanpak van de leegstand van winkelpanden en het maken van belangrijke keuzes voor de toekomst. Hierna zal eerst stilgestaan worden bij enkele scenario’s vanuit de vastgoedmarkt zelf. Vervolgens zal ingegaan worden op een reeks aan lokale initiatieven die concrete voorbeelden bieden voor alternatieve oplossingen voor alsmaar oplopende leegstand. Daarna zal stilgestaan worden bij meer structurele, en voor de vastgoedmarkt cruciale, ontwikkelingen binnen de retail. Tenslotte zal de balans opgemaakt worden en de rol van V&D hierin geschetst worden.
Scenario’s vanuit de vastgoedmarkt
Door Colliers werd recent een studie gemaakt van de gevolgen van het verdwijnen van V&D voor de markt en voor de individuele panden. Onder de titel “V&D winkelgebieden wacht nieuwe impuls – Faillissement V&D versnelt polarisatie Nederlands winkellandschap” zijn de belangrijkste bevindingen samengevat. In het rapport worden de verschillende scenario’s geschetst die oplossingen zouden kunnen bieden voor de leegstand van de V&D panden.
Als eerste wordt de mogelijkheid van een nieuw warenhuis geopperd. Vooral de warenhuizen van het Canadese Hudson’s Bay, dat op termijn zestig winkels wil openen in Nederland, zouden goed passen bij de allergrootste warenhuispanden in de betere stadcentra. Het betreft de formules Saks Fifth Avenue Off 5th uit de VS en Galeria Inno uit Belgie. De eerste is een spin-off van het statige Saks Fifth Avenue en oogst in de Verenigde Staten veel succes als outlet-warenhuis: een plaats waar klanten kunnen grasduinen tussen rekken vol sterk afgeprijsde merkkleding. Galeria Inno is een Belgische keten die net onder het luxesegment opereert.
Een tweede scenario is de vestiging van grote internationale modewarenhuizen, zoals Primark, Zara of H&M. De vraag is echter of dit, behoudens wederom voor de de V&D vestigingen in de betere stadscentra, een kansrijk scenario is. Veel formules geven de voorkeur aan de hoofdstraten en zijn bovendien al zeer goed vertegenwoordigd in de meeste steden.
Waar panden strategisch liggen maar te groot zijn voor één huurder, ziet Colliers nog een derde scenario. Herverkaveling waarbij op de begane grond kleinere units worden gecreëerd om de verhuurbaarheid te vergroten. Ook hier gaat het echter, zoals het rapport al aangeeft, om de betere locaties en is de vraag wat gedaan kan worden met de ruimtes op verdieping. Verder zullen de kleinere ruimtes concurreren met de bestaande onverhuurde kleine ruimtes. Bij de succesvolle invulling hiervan betekent dit mogelijk een herschikking van de leegstand ten koste van op zichzelf staande kleine winkelruimtes.
Als vierde mogelijkheid oppert Colliers het (deels) inruilen van de winkelfunctie voor horeca, leisure of maatschappelijke functies. Bijvoorbeeld een bioscoop, hotel of bibliotheek. Deze opties lijken vooral interessant voor de grote steden waar ook bijvoorbeeld kantoorruimtes worden getransformeerd tot hotels. Op B-locaties is de markt voor nieuwe hotels of bioscopen echter twijfelachtig terwijl bibliotheken juist sluiten of worden vervangen door kleinere servicepunten.
De laatste scenario’s zijn transformatie of tijdelijke invulling. Bij transformatie wordt de winkelfunctie gewijzigd in een andere bestemming, met name wonen en in de grote steden eventueel kantoorruimtes. In afwachting van bestemmingswijziging kunnen ruimtes volgens Colliers voor maatschappelijke functies of evenementen worden gebruikt.
De door Colliers geschetste scenario’s bieden interessante opties voor een aantal V&D panden. Wanneer de scenario’s naast de locaties worden gelegd moet echter geconcludeerd worden dat alle scenario’s, behalve de transformatie, vooral kansen bieden voor de grote steden of de beste winkelcentra. Feitelijk illustreren alle scenario’s dus ook vooral de polarisatie die Colliers signaleert in de markt en veel minder de serieuze kansen voor de markt als geheel.
Nieuwe initiatieven
Nu de eerder genoemde scenario’s feitelijk vooral relevant zijn voor de meest populaire gebieden, is interessant om te kijken naar alle mogelijke nieuwe initiatieven die in de andere gebieden worden ondernomen om de leegstand in het algemeen te bestrijden. Een paar voorbeelden laten de diversiteit aan strategieën van gemeenten, vastgoedeigenaren en winkeliers zien.
In Hengelo wordt blijkens een artikel in Binnenlands Bestuur, geprobeerd de leegstand aan te pakken met het tijdelijk gratis aanbieden van winkelruimtes. Ondernemers met een goed plan kunnen daar zes maanden lang kosteloos een pand huren dat door de eigenaar ter beschikking is gesteld. Onder de eigenaren zijn zowel particuliere bezitters als grote beleggers van wie de panden al geruime tijd leeg staan. In Vlissingen is een soortgelijk initiatief gestart en Interveste starte recent een concept voor een zogenaamde bruikleenwinkel waarbij potentiele winkeliers alleen de onkosten betalen. Vooralsnog is nog niet duidelijk of deze onconventionele aanpak ook succes heeft gehad.
Ook in Alphen aan den Rijn worden nieuwe wegen bewandeld om de leegstand te bestrijden. De gemeente werkt daar nauw samen met lokale makelaars en faciliteert transformatie van bedrijfspanden naar appartementen. In een jaar tijd daalde de leegstand tot 4%, minder dan de helft van het landelijk gemiddelde van 9%.
In Meppel is sinds februari een kwartiermaker aangesteld die naar eigen zeggen het winkelaanbod wil verbreden en verruimen. De wethouder spreekt van het naar Meppel halen van nieuwe winkels. Onduidelijk is nog wat het effect van de aanpak is.
Een heel bijzonder initiatief is gestart in Winschoten. Door de Stichting Winschoten24 wordt een integratie van ‘clicks & bricks’ nagestreefd. Zo kan in Winschoten niet alleen fysiek gewinkeld worden in de lokale winkels maar kan online bij dezelfde winkels gekocht worden. Dit wordt vervolgens zo mogelijk nog dezelfde dag thuisbezorgd of men kan de bestelling ophalen in de fysieke winkel van Winschoten24.
Naast de bovenstaande voorbeelden zijn er veel gemeenten die met marketing, evenementen en koopzondagen de leegstand te lijf gaan. Volgens registertaxateur en makelaar Wouter Vermeulen uit Hengelo ligt daar echter de oplossing niet. Hij adviseert als lid van de Nederlandse Raad voor Winkelcentra de Minister en deed onderzoek naar maatregelen tegen het groeiend aantal lege winkelpanden in binnensteden. In de Zeeuwse Courant (11 februari) geeft hij de kern van zijn advies aan: “Het is verstandig dat gemeenten samen met de vastgoedeigenaren en winkeliers snel een winkelgebied aanwijzen dat iedereen wil behouden. Straten die daar niet bijhoren, kun je herbestemmen. Zo voorkom je jarenlange leegstand en verpaupering”.
Edgar Tijhuis: “Noodzakelijke keuzes!”
In de meeste analyses over de ondergang van de V&D is de blik vooral naar binnen gericht. Aan de hand van gebreken in het assortiment, serviceniveau, organisatie en panden, wordt toegeredeneerd naar de onafwendbare ondergang. Opmerkelijk is echter dat V&D in zijn ruim 125-jarige historie veel vaker de wind tegen had, om zich vervolgens aan te passen en sterker uit de strijd te komen. Eind jaren tachtig leden de 60 warenhuizen forse verliezen. Nadat het assortiment werd doorgelicht, de logistiek werd verbeterd en in de organisatie werd gesneden, draaide V&D begin jaren negentig weer als een trein en deed het beter dan Hema en Bijenkorf, aldus Edgar Tijhuis.
Het grote verschil met de laatste jaren is de opkomst van internet en daarmee online winkelen. Door de structurele en bovengemiddelde groei hiervan staan de fysieke winkels in toenemende mate onder druk en is een forse afslanking van deze markt onafwendbaar. De cijfers spreken voor zich: in 1999 waren de online aankopen nog beperkt tot 3% van het totaal terwijl het begin 2015 al rond de 20% was. En terwijl de groei van de online verkopen recent rond de 18% lag was deze voor de ouderwetse winkels nagenoeg gestagneerd met 0,2% groei. Opmerkelijk is echter dat de lange stroom aan faillissementen nog vaak uitgelegd wordt aan de hand van de tekortkomingen van individuele ketens, zoals V&D, en niet binnen de context van de totaal veranderde markt. Binnen die markt is het niet verwonderlijk dat de minder sterke formules als dominostenen omvallen, vooral wanneer zij opereren in markten die online ook sterk zijn ontwikkeld.
Een lijst die aan moet geven waar het juist goed gaat in de retail, laat tegelijk de marginale ontwikkeling of stagnatie zien die deels te verklaren lijkt uit de explosieve groei van de online markt. Door de internationale adviesfirma Capitalmind wordt jaarlijks de Fabulous 40 lijst opgesteld van de 40 snelst groeiende retailers. Ironisch is dat 12 van de 40 “snel groeiende” bedrijven niet groeiden maar krimp lieten zien. Nog ironischer is het faillissement van vele bedrijven die op de lijst prijken, waaronder Macintosh en V&D.
De bestaande leegstand, gecombineerd met de opkomst van het online winkelen en de problemen van veel traditionele retailers, dwingen tot noodzakelijke keuzes. Tenminste wanneer het doel is de leegstand daadwerkelijk terug te dringen en niet slechts te verplaatsen. Het vervangen van winkels, zoals V&D, door andere winkels of horeca lijkt vooral weggelegd voor binnensteden van grote steden of een enkel ander populair gebied. Voor de meeste andere gebieden geldt simpelweg dat de spoeling van de winkels gemiddeld genomen steeds dunner wordt en leegstand dus nauwelijks of niet terug te dringen is door het aantrekken van nieuwe winkels. De ondergang van V&D zou daarbij paradoxaal genoeg een kentering kunnen opleveren wanneer hiermee eindelijk het besef door dringt dat snel werk gemaakt moet worden van een nieuwe aanpak. Een aanpak die niet meer naar binnen gericht is maar juist naar de markt als geheel, inclusief alternatieve functies voor de leegstaande en in de toekomst nog vrij komende panden.
Het transformatie scenario dat door Colliers wordt beschreven moet daarbij niet als “laatste redmiddel” gezien worden maar als een logische en gezonde stap in een winkelmarkt die structureel onder druk staat. Dit sluit aan bij de genoemde bevindingen van Wouter Vermeulen. Wanneer transformatie gecoordineerd wordt ingezet, bijvoorbeeld door bepaalde slecht lopende winkelstraten bewust af te bouwen naar woongebieden, kunnen gezonde centra behouden blijven. Mogelijk kunnen deze zelfs aan kracht winnen doordat de bevolking in de binnenstad kan groeien en zo tegelijk klandizie oplevert voor de resterende middenstand, met name wanneer de nieuwe bewoners ouderen zijn die hechten aan de fysieke en nabije winkels. Het omvallen van V&D en andere winkelketens kan aldus een unieke aanleiding zijn om het roer om te gooien en het winkelaanbod bestendig te maken voor de toekomst.
Auteur: Edgar Tijhuis
Andere artikelen van deze auteur:
Edgar Tijhuis: Van web naar winkelstraat – nieuwe kansen voor winkelvastgoed?
Geef een reactie