Van web naar winkelstraat – nieuwe kansen voor winkelvastgoed?

Malaise en lichtpuntjes in de traditionele winkelstraat

Edgar Tijhuis: Door de stroom aan faillissementen van bekende winkelketens lijkt het soms alsof de traditionele winkelbedrijven hun langste tijd hebben gehad. Alleen al de afgelopen drie maanden gingen een reeks aan bekende namen failliet en sloten daarmee meer dan 500 winkels hun deuren. In februari viel het doek voor Unlimited Sports Group, het moederbedrijf van onder meer Perry Sport en Actiesport, en sloten 500 winkels hun deuren. In diezelfde maand gingen ook dameskledingketen La Ligna (52 winkels), computerspeciaalzaak Paradigit (17 winkels) en Foto Klein (34 winkels) failliet. Daarvoor ging de grootste keten, V&D, op oudejaarsdag van 2015 failliet en sloten 62 warenhuizen hun deuren. Bij de gevolgen van dit faillissement, met name de 350.000 vierkante meter vrijgekomen winkelruimte, werd eerder op Vastgoedwereld al uitvoerig stilgestaan.

Met iedere winkel die sluit moet weer een nieuwe huurder of koper voor het vastgoed gevonden worden. In sommige gevallen kan dit gunstig uitpakken, zoals de V&D panden in enkele centra van grote steden. Nieuwe huurders zullen makkelijk gevonden worden en veelal tegen hogere huurpijzen. Het zijn ook mede deze locaties, de populaire winkelstraten in grote steden, die nieuwe investeerders trekken en het recordbedrag aan investeringen verklaren. Blijkens onderzoek van vastgoedadviseur CBRE werd in 2015 het recordbedrag van 2,8 miljard euro in Nederlandse winkelpanden gestoken, een toename van 87% op jaarbasis. Veel locaties zijn echter minder aantrekkelijk en hier zal vaker tijdelijke of blijvende leegstand optreden. Daarbij moet gezegd worden dat het natuurlijk niet alleen kommer en kwel is binnen de retail. Waar oude versleten formules als dominostenen omvallen zijn er ook nieuwe die zich razendsnel ontwikkelen. Belangrijkste voorbeeld is het in 1993 in Enkhuizen opgerichtte Action. Ruim twintig jaar later zijn er 675 vestigingen in Europa, waarvan meer dan de helft in Nederland. En in dezelfde maand dat V&D failliet ging werd Action gekozen tot “Retailer of the Year Europe”. Ondanks nieuwe succesformules, waaronder ook Primark, Rituals en Flying Tiger, sluiten echter per saldo veel meer winkels en houden de leegstand daarmee in stand.

Van web naar winkelstraat

Een opmerkelijke recente ontwikkeling binnen de branche van online winkels zou verdere kansen kunnen bieden voor het winkelvastgoed buiten alleen de meest populaire locaties. Terwijl deze winkels de laatste jaren vooral tot minder omzet voor fysieke winkels leiden, lijkt nu een tegengestelde ontwikkeling te beginnen. Veel online winkels openen nu ook fysieke winkels en brengen daarmee een stuk omzet en aanwezigheid terug naar de winkelstraat. “Steeds meer wordt gesproken over een combinatie van “clicks” en “bricks”, aldus Edgar Tijhuis.

In een recent artikel in de Volkskrant spreekt Hans van Tellingen, directeur van winkelonderzoeksbureau Strabo, van een trend. ‘En ik durf zelfs nog wel een stapje verder te gaan: je kunt van de toekomst spreken’ (VK 3-2-2016). Een aantal voorbeelden laten zien dat het hierbij niet gaat om een enkele winkel maar om een bredere ontwikkeling die van groot belang kan worden voor de vastgoedmarkt. Coolblue, een van de meest succesvolle webwinkels van de afgelopen jaren, opende al vijf fysieke winkels en gaat nog meer winkels openen. Zalando, een andere razendsnelle online groeier, experimenteerde eerder met een pop-up store in Amsterdam en heeft in Duitsland al drie fysieke winkels. Tenslotte gaat online retailer Neckermann binnenkort acht fysieke winkels openen in voormalige Kijkshop winkels. Niet alleen de grote online winkels wagen de stap van internet naar winkelstraat. In mei vorig jaar opende The Online Retail Company, een verzameling van 12 gespecialiseerde webshops, een fysieke winkel in Hoogezand. In Gouda opende in december Rock Maniac Records, de fysieke platenwinkel van de gelijknamige webshop en in augustus opende in Horst de fysieke variant van de online schoenenboetiek Uppark. In Amsterdam opende online wijnverkoper Vindict Wine een fysieke winkel en in Nijmegen deed Babyboetiek Toebiedoebie hetzelfde. Het opzetten van fysieke winkels naast de online kanalen is ook terug te zien in het buitenland. Vorige maand kondigde Amazon aan 300 tot 400 winkels te gaan openen in de VS. Waar het enorme succes van online winkel Amazon menig fysieke boekhandel het leven kostte, gaat de keten nu zelf winkels openen.

Eendagsvlieg?

Ondanks de nodige voorbeelden zijn er vooralsnog maar een handvol nieuwe fysieke filialen van online winkels. De vraag is of het uiteindelijk om een eendagsvlieg gaat of het begin is van een nieuwe en breedgedragen ontwikkeling? Wanneer de voordelen van de fysieke winkels voor de online retailers op een rijtje worden gezet dan lijkt het eerder het laatste. In het kort gaat het in ieder geval om de volgende voordelen.

Allereerst kan de fysieke winkel als distributiekanaal kosten besparen voor de online winkel. Ondanks de enorme groei van een aantal grote online winkels is de winst vaak beperkt of wordt zelfs jarenlang verlies gedraaid. De verzendkosten spelen hierbij een grote rol en door de fysieke winkel als afhaalpunt in te zetten kan hierop flink worden bespaard. Dat geldt zeker voor producten die vaak ook retour gezonden worden, zoals kleding en schoenen.

Verder kan de fysieke winkel als servicecenter dienst doen. Dit levert volgens sommige ondernemers feitelijk ook meer online omzet in het omliggende gebied op doordat klanten weten dat ze bij eventuele problemen bij de fysieke winkel terecht kunnen. Tegelijk kan het ook direct meer omzet genereren in de winkel zelf, wanneer het aanbod van producten en kennis van de verkopers adequaat is. Eggar Tijhuis: “Tenslotte speelt een fysieke winkel handig in op de trend van “reverse showrooming” of “webrooming”. Klanten orienteren zich daarbij online maar kopen het product vervolgens offline”. Precies het tegenovergestelde van de ontwikkeling waarover in het verleden vaak werd geklaagd door winkeliers die hun omzet zagen teruglopen. Hierbij speelt ook de emotie van het winkelen een rol. Klanten willen de producten voelen, proeven en ruiken. Door die mogelijkheid te bieden versterken online en offline kanaal elkaar.

Edgar Tijhuis: Gevolgen voor het vastgoed

De trend van het openen van nieuwe fysieke winkels is van groot belang voor de vastgoedmarkt. Net als de bestaande winkels hebben de nieuwe filialen van de online winkels winkelruimte nodig. Daarmee vormen ze samen met de succesvolle nieuwe “gewone” ketens, zoals Action, de broodnodige tegenpool van de enorme malaise van de omvallende oude formules. De vraag bij de nieuwe fysieke winkels is alleen hoeveel ruimte zij kunnen afnemen en op welke locaties.

Kijkend naar de groep pioniers die in het afgelopen jaar is begonnen, lijkt de potentiele vraag naar winkelruimte qua locatie niet beperkt tot de bekende toplocaties, waaronder vooral de bekende winkelstraten in de grote steden. Ook kleinere plaatsen als Hoogezand, Horst, Nijmegen en Gouda zien nieuwe winkels komen. Juist dit biedt hoop voor de vele plaatsen buiten de grote steden die kampen met enorme leegstand.

De hoeveelheid ruimte die door deze nieuwe categorie winkels afgenomen zou kunnen worden is nog moeilijk in te schatten. Niet ondenkbaar is echter dat het een grote vlucht zal nemen gezien de grote voordelen van de combinatie van online en offline kanalen. Juist de formules die beide combineren lijken immers het meest succesvol en toekomstbestendig. Daarmee is de opkomende trend van fysieke naast online winkels, een ontwikkeling die interessant en belangrijk is voor iedereen in het vastgoed.

Auteur: Edgar Tijhuis

 

Andere artikelen van deze auteur:

Edgar Tijhuis: Ondergang V&D mogelijk zegen voor de aanpak van leegstand