Zoals zoveel plaatsen heeft Winschoten sinds lange tijd te maken met leegstand van winkelpanden en andere gebouwen. Tot 2015 nam de leegstand in Winschoten echter bijkans endemische vormen aan. De laatste twee jaar is door een uniek privaat initiatief en tegelijk vergaande maatregelen van de gemeente, de groeiende leegstand een halt toegeroepen en volgens de gemeente zelfs met 40% gedaald vanaf oktober 2014.
Wat vooraf ging
Winschoten kampte al vele jaren met forse leegstand en verpaupering in de binnenstad. In een reportage van RTV Blauwestad uit maart 2010 wordt uitvoerig ingegaan op de leegstand van winkels die op dat moment zo’n 14% bedraagt, tegenover 6% landelijk. Winschoten stond daarmee op de 4e plaats van Nederland op dit gebied. De gemeente en de nieuw opgerichte Stichting Carillon probeerden het tij te keren en een belangrijke winkelstraat, de bekende Torenstraat met 80% leegstand, weer tot leven te wekken.
In 2012 komt RTV Noord met een tweedelige reportage over de leegstand in Winschoten en blijkt van de plannen van twee jaar eerder weinig terecht gekomen te zijn. Dichtgetimmerde panden domineren het beeld, onder meer in de geplaagde Torenstraat. Een reeks aan oorzaken wordt genoemd voor de voort gaande leegloop. Volgens een geïnterviewde hoogleraar vastgoedontwikkeling zijn onder meer de stagnerende bevolking en de afnemende regiofunctie ten voordele van Stadskanaal en Veendam van belang. Een andere oorzaak is de rol van online winkels die concurreren met de fysieke winkels op straat, en natuurlijk de crisis vanaf 2008.
Een in de nagenoeg verlaten Torenstraat achtergebleven winkelier wijst op een hele andere oorzaak. Veel winkeliers zijn volgens haar vertrokken naar het in 2002 geopende winkelcentrum ‘t Rond. Het winkelcentrum ligt net buiten het oude centrum van Winschoten en niet “in de loop” van het winkelend publiek. Een oud-wethouder van Winschoten laat in de reportage weten dat leegstand in de periferie van het centrum niet te voorkomen is. Opmerkelijk is echter dat het met instemming van de gemeente gebouwde winkelcentrum op zijn minst een deel van de leegstand zou kunnen verklaren. Op dat moment was de leegstand echter nog veel lager en vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. Veel middenstanders zouden destijds verhuisd zijn van oude winkelstraten in het centrum naar het nieuwe winkelcentrum. Ondertussen bestaan nagenoeg al deze winkels echter niet meer en zitten nieuwe winkels in ‘t Rond. Recent heeft het winkelcentrum een facelift ondergaan en worden nog een aantal andere panden gesloopt om ruimte te maken voor extra parkeerplaatsen.
Het gevolg van de verschillende ontwikkelingen was dat de leegstand in maart 2014 was opgelopen tot 91 panden, waarvan 28 in het centrum en 63 in aangrenzende straten. Dit bleek ook uit de vermelding in de Retail Risk Index van Locatus van 2015 waarbij Winschoten op de 3e plaats stond van de meest risicovolle winkelgebieden in Nederland. Volgens Locatus heeft een gemiddelde winkel in Winschoten 21,9% kans op sluiting binnen een jaar. Volgens cijfers van het Planbureau voor de Leefomgeving is de leegstand in de gemeente Oldambt, waarvan Winschoten veruit het grootste deel vormt, gestegen van 7,8% (in 2010) naar 16% (in 2014).
Winschoten 24
Op wat achteraf gezien waarschijnlijk het dieptepunt voor de middenstand in Winschoten is, markeert een nieuw privaat en gemeentelijk initiatief de weg naar herstel. De Stichting Winschoten 24 bedenkt een aantal plannen om de winkels in Winschoten opnieuw tot bloei te brengen. Op 3 mei 2014 start Winschoten 24, een unieke combinatie van een fysieke webwinkel en een platform waar lokale ondernemers samenwerken.
Via de website van Winschoten 24, die ook een Duitse en Engelse versie heeft, kunnen klanten van tientallen lokale ondernemers via een site in een enkele webshop alle mogelijke producten bestellen. De producten kunnen, mits voor 17.00 uur besteld en binnen de regio Winschoten, nog dezelfde dag thuis bezorgd worden of afgeleverd bij een verzamelpunt in de binnenstad. De service van Winschoten 24 is hiermee voor kleine ondernemers vergelijkbaar met die van de meeste grote bekende landelijke online winkels. Naast de webwinkel zorgt de website voor promotie van evenementen en winkels in Winschoten en zorgt de Stichting ook voor gratis Wifi in de binnenstad.
Na bijna twee jaar blijkt het initiatief goed te werken. Vastgoedwereld sprak met Alexander Nicolai, initiatiefnemer achter de Stichting en ondernemer in Winschoten. Hij noemt spontaan een reeks aan resultaten en nieuwe initiatieven:
Door onze website kunnen deelnemende winkels niet alleen hun producten ook online verkopen, maar zorgen we ook voor promotie van evenementen in Winschoten en alle bijna 200 winkels in Winschoten die in onze online winkelgids staan. Naast de site gebruiken we hiervoor ook actief social media zoals Facebook en Twitter. Verder gaan we binnenkort ook actief de grens over om in Duitsland aandacht te vragen voor Winschoten als winkelstad.
Vooral de kleinere ondernemers hebben baat bij de mogelijkheden van de website van Winschoten 24. Winkels die normaal gesproken geen geld hebben voor een webshop kunnen alsnog via de gemeenschappelijke site hun producten online verkopen. Dit leidt soms tot opmerkelijke resultaten zoals Nicolai uitlegt:
Sommige winkels groeien aanmerkelijk door extra omzet via onze site. Bestellingen komen vaak vanuit het hele land en uit Duitsland.
Hiermee kan niet alleen omzet lokaal vastgehouden worden maar zelfs omzet binnengehaald worden die normaal gesproken voornamelijk naar grote landelijke of buitenlandse ketens zou vloeien. Navraag bij een andere ondernemer, Nanny Hut van de KadoHUT, bevestigt het door Nicolai geschetste beeld. In antwoord op vragen van Vastgoedwereld naar haar eigen ervaringen zegt zij:
Sinds de start van Winschoten 24 heb ik mijn omzet zien stijgen. De bijna dagelijkse online bestellingen komen daarbij voornamelijk van ver buiten de regio. Ik beschouw dit als een soort ‘bonus omzet’ alhoewel de online klanten ook terugkerende klanten kunnen worden. De goede service, snelle verwerking en de samenwerking van met name kleine winkeliers met een fysieke winkel, dragen er aan bij dat klanten online terugkeren en zelfs naar Winschoten komen om in het ‘echt’ te shoppen (!). Dit alles zorgt ervoor dat ik de toekomst van Winschoten als winkelstad positief tegemoet zie en binnenkort zelfs mijn winkel ga verbouwen en vergroten om ook op die manier een bijdrage te leveren aan het winkelklimaat.
Het lijkt erop dat Winschoten hiermee een unieke formule heeft ontwikkeld die verder gaat dan de combinatie van “clicks en bricks” die steeds meer in opkomst is. Waar andere winkels op eigen houtje online en offline tot een goede mix proberen te maken, heeft Winschoten als toegevoegde waarde dat alle deelnemende winkels hun krachten bundelen en via een enkele website veel meer bieden voor de klanten, terwijl de ondernemers zelf fors besparen op de kosten voor de webwinkel. De cirkel lijkt hiermee rond. Waar Winschoten vroeger een duidelijke regiofunctie had maar deze verloor in de afgelopen decennia, wordt nu via internet terrein terug gewonnen tot ver buiten de eigen regio.
Door het succes van Winschoten24 kunnen de bestaande winkels hun positie behouden en daarmee ook leegstand van het bijbehorende winkelvastgoed voorkomen. En in sommige gevallen kan zelfs uitgebreid worden.
Gemeentelijke initiatieven
Terwijl Winschoten24 vooral de bestaande winkeliers, en door hen bezette winkelvastgoed, ten goede kwam, was er nog het omvangrijke probleem van de in het verleden ontstane leegstand. De gemeente kwam hiervoor met een aantal initiatieven. Met een stimuleringsfonds van de gemeente zelf, en een door de provincie beschikbaar gesteld vastgoedfonds, is de afgelopen jaren gewerkt aan een compactere binnenstad. Naast de financiele middelen zorgde een leegstandsverordening daarbij voor de nodige bevoegdheden om waar nodig verder op te treden dan normaliter mogelijk is. Transformatie van winkels waarbij deze andere functies krijgen, het met subsidie verplaatsen van panden en andere ingrepen. In een enkel geval werden panden gesloopt en maakten plaats voor parkeerplaatsen of tuinen. Gevels werden opgeknapt en jaarlijks wordt de best opgeknapte gevel beloond met de Gouden Gevel. Betaald parkeren werd afgeschaft en samen met het al genoemde gratis Wifi is de binnenstad hiermee comfortabeler voor bezoekers.
Gevraagd naar een reactie reageert de gemeente Winschoten snel. Behalve de bovengenoemde initiatieven wordt nog meer ondernomen:
De gemeente werkt al jaren structureel aan de binnenstad van Winschoten. Dit wordt door ons overigens ook breed uitgemeten op de Provada waar Oldambt (de gemeente waar Winschoten onder valt) dit jaar voor de vijfde keer aanwezig zal zijn als enige gemeente van de provincie Groningen.
De aanpak van gemeente en Stichting lijkt duidelijk z’n vruchten af te werpen. Tussen 1 oktober 2014 en 1 oktober 2015 daalde de leegstand van 91 naar 52 panden.
Gevolgen voor het vastgoed
In Winschoten lijken de publieke en private initiatieven twee verschillende conclusies voor het vastgoed te rechtvaardigen. Enerzijds laat het werk van de Stichting Winschoten 24 een unieke variant zien van de in opkomst zijnde trend van het combineren van “clicks en bricks” waarover Vastgoedwereld al eerder schreef. Hiermee kunnen bestaande winkels versterkt worden en daarmee het vastgoed gered worden van leegstand. Anderzijds lijkt de gemeente de meest realistische optie te kiezen voor aanpak van structurele leegstand: het verplaatsen van winkels en waar wijzigen van bestemmingen zodat winkels omgebouwd kunnen worden naar woningen op locaties met structurele en omvangrijke leegstand. Alhoewel hieraan aanmerkelijke kosten zijn verbonden levert het wel concrete en snelle resultaten op. Daarmee lijkt de aanpak succesvoller dan initiatieven elders die focussen op het in stand houden van de gehele winkelvoorraad door bijvoorbeeld meer winkelend publiek te zoeken, winkelruimtes met pop-up constructies te vullen of andere maatregelen die in feite tegen de ontwikkelingen in de markt ingaan.
Auteur: Edgar Tijhuis
Andere artikelen van deze auteur:
Edgar Tijhuis: Van web naar winkelstraat – nieuwe kansen voor winkelvastgoed?
Edgar Tijhuis: Ondergang V&D mogelijk zegen voor de aanpak van leegstand
Leuk voorbeeld hoe het kan verlopen. Een voorbeeld voor diverse gemeenten waar de klad in de markt zit.