CBRE: Winkel in transitie, logistiek vastgoed breekt records

Amsterdam, 27 januari 2022 – De sterke groei van e-commerce beheerst de Nederlandse winkelstraat, zowel positief als negatief. Waar de logistieke markt profiteert van een structurele gedragsverandering van consumenten, gold voor winkelvastgoed in 2021 het omgekeerde. De logistieke vastgoedmarkt heeft het recordbeleggingsvolume van 2020 verder aangescherpt met een volume van 5,3 miljard euro in 2021.Aan de keerzijde van dit succes, heeft de winkelvastgoedmarkt de bodem bereikt: prijsniveaus zijn nu op het niveau dat overtollige winkelruimten gekocht worden om getransformeerd te worden naar woningen of kantoren. Mede door de lagere prijsniveaus viel het aantal winkelvastgoedtransacties het afgelopen jaar terug naar 1,6 miljard euro.Dat blijkt uit de Market Outlook 2022 van CBRE Nederland. In de jaarlijkse Market Outlook publiceert en analyseert CBRE de cijfers over het afgelopen jaar en geeft het een onderbouwde verwachting voor het komend jaar.Nieuwe kansen“De winkelmarkt gaat door een rouwproces”, zegt Lodewijk Buijs, Director Retail bij CBRE. “Eerst is er de ontkenningsfase, daarna de fase van acceptatie en vervolgens ontstaan er nieuwe kansen. Nieuwe spelers hebben nu nieuw geluk gevonden. Er ontstaan nieuwe kansen, mede geholpen door de sterk gestegen woningprijzen waardoor transities ook financieel interessant worden.”De tophuren in alle Nederlandse binnensteden daalden, met name van winkelvloeren op verdiepingen of in kelders. Huurdalingen van deze oppervlakten van zo’n 50 procent waren de afgelopen jaren niet ongewoon. Gevolg: de huurprijzen van winkelvloeren op de eerste verdieping en daarboven zijn zó laag geworden, dat renovatie naar woningen, kantoren of boutiquehotels een aantrekkelijk alternatief is geworden. De voormalig 62 V&D-vestigingen, waarvan een gedeelte later ingevuld door Hudson Bay zijn na het leegkomen anders ingevuld. Deze transitie is volop bezig en de komende twee jaar wordt dit ook echt zichtbaar in de winkelstraat. Retail blijft op de begane grond maar de overige vloeren worden doorgaans anders ingevuld.Ketens op expansiepadDe lagere huurniveaus bieden kansen voor winkeliers om succesvol nieuwe vestigingen te openen omdat de gehele operationele kosten gedaald zijn. Zo blijft een aantal ketens op expansiepad. Voorbeelden zijn het van oorsprong e-commercebedrijf Coolblue flitsbezorger Gorillas en discountketen TK Maxx.Haaks op de ontwikkelingen in de binnenstad staat de groeiende populariteit van supermarkten en lokaal verzorgend winkelvastgoed. De langlopende contracten en zekerheid van huurinkomsten trekt een grote groep beleggers. Ook bouwmarkten, grootschalige winkelgebieden en de winkelcentra in de periferie kunnen op meer interesse rekenen. In hun zoektocht naar distributielocaties voor stadslogistiek, komen logistieke investeerders namelijk steeds vaker uit bij retailvastgoed. Door het gebrek aan geschikte bestaande logistieke gebouwen kopen ze deze winkels op voor herontwikkeling naar overslagplatforms of een mix van woningen, winkels en logistieke ruimte.Winkelvastgoed herpakt dynamiek in 2022Het komende jaar houdt deze gesegmenteerde interesse grotendeels aan. Toch ziet CBRE meer beleggers opschuiven in hun risicoprofiel. Gedreven door de daling van prijzen – en daarmee van het risico – richten meer beleggers zich op winkels met een groter aandeel huurinkomsten van huurders in de niet-dagelijkse branches. In de stadscentra zet het conversieproces door, wat de binnenstad stap voor stap een nieuwe, aantrekkelijkere identiteit oplevert en het risico verder beperkt.Doordat een groot deel van de verhoogde risico’s inmiddels in de prijzen is verwerkt, verwacht CBRE dat de beleggingsmarkt in 2022 weer langzaam aantrekt en het volume enigszins herstelt naar zo’n 1,75 miljard euro. De belangrijkste reden: meer duidelijkheid in het risico van winkelvastgoed en hierdoor een aantrekkelijk rendement voor beleggers.Logistieke beleggingsmarkt piektDe structureel hogere vraag naar e-commerce stuwt de logistieke beleggingsmarkt naar ongekende hoogte. Beleggers blijven in de sector geïnteresseerd, ondanks de steeds scherpere aanvangsrendementen. De verwachte huurgroei door schaarste speelt hierin een belangrijke rol. In 2022 bedraagt het volume naar verwachting 4,5 miljard euro, mede vanwege schaarste aan nieuwbouw.“Vanuit vastgoedoogpunt verschuift het commerciële zwaartepunt van het centrum gedeeltelijk naar de stadsrand en perifere logistieke hubs. Vanaf hier maken bezorgers vervolgens de laatste stap naar de consument: de last mile. Deze stadslogistiek brengt nieuwe kansen en uitdagingen met zich mee, met name rondom de leefbaarheid, die ook een rol speelt in de grootschalige logistiek. Een kwalitatief hoogstaande, innovatieve en duurzame logistieke ruimte – en dus een prettige werkomgeving – is een belangrijk wapen in de huidige arbeidskrapte”, aldus Jim Orsel, Head of Industrial & Logistics bij CBRE.Minder leegstand, huurprijzen omhoogDe vraag naar logistiek vastgoed stijgt harder dan het aanbod, waardoor de leegstand daalt. Aan het eind van 2021 was er nog slechts 1,4 miljoen vierkante meter beschikbaar voor verhuur, wat gelijk staat aan 3,8 procent van de logistieke voorraad. Ter vergelijking: dit was 4,2 procent aan het eind van 2020. Deze daling van beschikbare ruimte stuwt de huurprijzen omhoog, een ontwikkeling die al langer gaande is, met name in de Randstad. Zo kende de regio Utrecht eind 2021 een huurstijging van circa 15 procent van de vierkantemeterprijs vergeleken met eind 2018. Ook het aantal nieuw te bouwen complexen neemt af, waardoor de markt nóg krapper wordt.      Hoewel er voldoende bestaand belegginsproduct op de markt komt ziet CBRE door de moeilijkheden rond (her)ontwikkeling een tekort aan nieuw vervaardigd beleggingsproduct ontstaan in 2022. Jim Orsel:  “Een nieuw beleggingsrecord ligt volgend jaar dan ook niet voor de hand. CBRE voorspelt in de Market Outlook een lichte daling van het volume, richting een totaal van 4,5 miljard euro. Maar de vraag naar logistiek product blijft hoog: de toenemende concurrentie zal voor blijvende neerwaartse druk op de rendementen zorgen”.

Bron: CBRE: Winkel in transitie, logistiek vastgoed breekt records | CBRE

Bekijk het gehele artikel