De prijsstijgingen blijven, maar zijn minder exorbitant. Het woningaanbod neemt licht toe. De NVM spreekt in haar nieuwste kwartaalcijfers van een lichte bries op de oververhitte woningmarkt.
Aan het eind van het eerste kwartaal 2022 stonden ruim 17.000 woningen te koop. Dat is 10% meer dan in kwartaal vier van 2021. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning daalde zelfs in het eerste kwartaal van 2022 met 2,1% ten opzichte van het vierde kwartaal 2021 naar € 428.000, maar op jaarbasis is de prijsstijging nog altijd gemiddeld 13,7%.
Druk blijft onverminderd hoog
Een nieuwbouwwoning noteerde in het eerste kwartaal van 2022 net als een kwartaal eerder opnieuw € 466.000. In vergelijking met het eerste kwartaal van 2021 is de prijsstijging voor een nieuwbouwwoning op jaarbasis 11,5%.
In de jaar-op-jaar vergelijking is het aanbod te koop staande woningen in Nederland wel opnieuw afgenomen. In het eerste kwartaal zijn circa 29.000 woningen verkocht. Dat is circa 19% minder ten opzichte van een jaar eerder. De druk op de woningmarkt blijft daarmee onverminderd hoog.
‘Te vroeg om conclusies te trekken’
NVM-voorzitter Onno Hoes: “De cijfers die we vandaag presenteren laten opnieuw zien dat de woningmarkt nog steeds krap is en de woningen die er zijn, snel worden verkocht. De extreme prijsstijging van de afgelopen kwartalen zien we niet meer maar een plus van bijna 14% is nog steeds stevig. Opmerkelijk is dat in het eerste kwartaal van dit jaar de transactieprijs iets lager ligt ten opzichte van het vorige kwartaal.” Hoes vindt het echter nog te vroeg om conclusies te trekken hoe de meest recente ontwikkelingen in Oekraïne, de stijgende hypotheekrente en energiekosten gaan doorwerken.
Regierol minister
Over de grote én acute woningvraag, en de stagnerende realisatie van nieuwbouw door tekort aan mensen en materialen, maakt Hoes zich onverminderd zorgen. “De huidige situatie onderstreept nog meer het belang van de toegezegde regierol van de minister samen met de andere overheden en marktpartijen. We moeten letterlijk en figuurlijk bouwruimte creëren. Gezamenlijk moeten wij in staat zijn om in alle segmenten woningen met betaalbare woonlasten te kunnen realiseren.” Eerder al pleitte hij bij minister De Jonge voor een bouwstimuleringsteam.
Lana Gerssen, NVM-voorzitter van de vakgroep Wonen en makelaar: “De primaire rol en essentie van het makelaarsvak is om kopers en verkopers samen te brengen. Daar slagen we in deze markt onvoldoende in en dat frustreert.”
Bestaande woningbouw in cijfers
• NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal van 2022 bijna 29.000 woningen. Dat is het laagste aantal in acht jaar tijd en bijna 19% minder dan in het eerste kwartaal 2021. Ten opzichte van het vierde kwartaal 2021 is dit een min van 18%. Op jaarbasis verkochten NVM-makelaars ruim 133.000 woningen;
• De transactieprijs komt in het eerste kwartaal van 2022 uit op € 428.000, een stijging op jaarbasis van 13,7%. De voorgaande drie kwartalen lag de stijging steeds rond de 20% op jaarbasis. Vergeleken met het vierde kwartaal 2021 ligt de transactieprijs 2,1% lager in het eerste kwartaal van 2022;
• De prijs van tussenwoningen, hoekwoningen en tweekappers is met ruim 15% in een jaar tijd gestegen naar € 382.000. De prijs van appartementen steeg in een jaar tijd met 11% naar € 362.000. Vrijstaande woningen noteren gemiddeld € 639.000, ook een stijging van 11% op jaarbasis;
• Van de woningen werd 79% boven de vraagprijs verkocht. Een jaar geleden was dit nog 65%. Op tussenwoningen wordt procentueel het meest overboden. Vrijstaande woningen noteren de laagste procentuele overbieding;
• Voor het eerst in meer dan drie jaar tijd is het gemiddelde verschil tussen de vraag- en verkoopprijs iets afgenomen. De afgelopen jaren werd steeds meer betaald dan de vraagprijs. Dat geldt ook nu maar het verschil is afgenomen van 9,1% naar 8,3%;
• Het duurt nu gemiddeld 24 dagen voor een woning is verkocht. Voor het vierde achtereenvolgende kwartaal ligt dat tussen 22 en 24 dagen.
Huidig aanbod bestaande bouw
• Het aanbod op de Nederlandse koopwoningmarkt is met een krapte-indicator van 1,8 in het eerste kwartaal van 2022 iets ruimer geworden. De krapte-indicator drukt het aantal keuzemogelijkheden uit dat een koper op de woningmarkt heeft;
• Aan het eind van het eerste kwartaal 2022 stonden ruim 17.000 woningen te koop. Dat is 10% meer vergeleken met het vierde kwartaal 2021. Vergeleken met een jaar geleden is het ruim 4% minder; toen stonden bijna 18.000 woningen te koop.
• In de laatste weken van het eerste kwartaal 2022 zijn opvallend veel woningen te koop gezet. Deze zijn nog niet allemaal verkocht omdat ze nog maar zo kort op de markt zijn. Met de huidige krapte gaat dit nieuwe aanbod snel een nieuwe eigenaar vinden;
• Het aanbod vrijstaande woningen daalde het snelst met 28% ten opzichte van een jaar eerder. Het aanbod hoekwoningen nam juist toe met 20%. Dat geldt ook voor tussenwoningen (+13%) en 2-onder-1-kap-woningen (+ 11%);
• De regio’s Overig Zeeland (-21%), Noordoost Noord Brabant (-24%) en Zuidwest Friesland (-25%) noteren de sterkste daling in het aanbod in een jaar tijd;
• De gemiddelde vraagprijs van te koop staande woningen komt uit op € 469.000; 6,5% hoger dan een jaar eerder;
• De looptijd van het aanbod, dus de tijd dat een te koop staande woning gemiddeld in dagen al te koop staat, is nu 36 dagen. Dat is 45 dagen korter dan in het eerste kwartaal 2021;
• Woningen veranderen vlot van eigenaar. Circa 77% van alle te koop staande woningen staat korter dan een kwartaal in aanbod.
Nieuwbouwwoningen
• NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal 7.150 nieuwbouwwoningen en bouwkavels. Dit is een daling van 29% vergeleken met een jaar eerder en daarmee het derde achtereenvolgende tegenvallende kwartaal;
• Over een periode van twaalf maanden verkochten NVM-makelaars 33.000 nieuwbouwwoningen;
• In het eerste kwartaal 2022 kwamen slechts 6.450 nieuwbouwwoningen nieuw op de markt. Dit is 7% lager dan een jaar eerder;
• De gemiddelde prijs van de verkochte nieuwbouwwoning is in een jaar tijd met 11,5% toegenomen tot gemiddeld € 466.000 in het eerste kwartaal 2022.
Tekst loopt door onder de afbeelding
Makelaarsland: minder bezichtigingen
Makelaarsland ziet voor het eerst in vijf jaar het aantal bezichtigingen dalen. Waar er begin 2021 gemiddeld twaalf bezichtigingen per woning waren, bleef dat afgelopen kwartaal steken op tien. De digitale makelaar ziet daarnaast een afvlakking van de stijging van het percentage biedingen boven de vraagprijs.
Economische onrust
Dat de economische onrust invloed heeft op huizenkopers, bevestigt een ingevulde poll van Makelaarsland door bijna 200 mensen. Ruim 60% geeft aan dat de onzekere tijden van invloed zijn op koop- of verkoopplannen. In totaal geeft 20% aan terughoudender te zijn geworden met het kopen van een huis, 9% stelt de verkoop van de eigen woning juist uit; 18% laat weten zo snel mogelijk te willen kopen, een andere 18% geeft aan eerder geneigd te zijn nu een huis te koop te zetten.
Directeur Gijs van Wijgerden: “29% geeft aan dat ze belangrijke keuzes voor nu nog even uitstellen. De rest gaat onverstoorbaar door en probeert zelfs zo snel mogelijk hun slag te slaan. Dat zien wij ook terug in onze eigen cijfers. Er zijn mensen die nu een pas op de plaats maken maar ook mensen die juist nu toeslaan. Het percentage biedingen boven de vraagprijs is iets gestegen, maar aan de andere kant zien we prijsstijgingen afvlakken.”
ABN AMRO stelt prognoses bij
ABN AMRO heeft haar ramingen in de Woningmarktmonitor voor het aantal transacties op de woningmarkt voor de tweede keer bijgesteld. Aanleiding is het verslechterende sentiment als gevolg van de inflatie en de groeiende onzekerheden over de financiële doorwerking van de oorlog in Oekraïne.
De bank verwacht dat het aantal huizenaankopen dit jaar met 15% zal dalen; eerder verwachtte zij een daling van 10%. Bovendien verwacht ABN AMRO in 2023 een stabilisatie, aanvankelijk verwachtte zij dat het aantal transacties dan nog met 5% zou stijgen.
De bank acht het niet uitgesloten dat veel huishoudens grote financiële beslissingen – zoals het kopen van een huis – voor zich uitschuiven als gevolg van de onzekere economische situatie.
Woonlasten drukken steeds zwaarder
Het sentiment op de huizenmarkt staat vooral onder druk, doordat de woonlasten steeds zwaarder drukken op de inkomens van huishoudens. Zo stijgen de netto woonlasten harder dan het netto inkomen, vooral bij huizenbezitters die annuïtair aflossen op hun hypotheek. Door de voortdurende prijsstijgingen houden gezinnen aan het eind van de maand minder geld over voor wonen.
Ook de stijgende hypotheekrente gaat ten koste van de betaalbaarheid van woningen. Door het stringentere monetaire beleid van centrale banken en de gestegen risicopremies op financiële markten verwacht ABN AMRO dat de rentes voorlopig blijven stijgen. In combinatie met de aanhoudende prijsstijgingen wordt het hierdoor steeds moeilijker een betaalbare woning te vinden. Veel kopers zien zich hierdoor genoodzaakt om hun zoektocht (voorlopig) te staken.
Schaarste
ABN AMRO houdt vast aan haar prognoses voor de huizenprijzen. Zo ligt dit jaar naar verwachting een prijsstijging van 12,5% in het verschiet en in 2023 van 5%. Belangrijkste oorzaak is de schaarste aan betaalbare woningen.
“Gezien de recente prijsstijgingen begin dit jaar zal – zelfs als de prijzen op het huidige niveau stabiliseren – de gemiddelde prijsstijging toch hoog uitvallen. Bovendien staat de hypotheekrente nog altijd op een historisch laag niveau”, legt Philip Bokeloh, econoom Woningmarkt van ABN AMRO, uit.
“De doorstroming op de woningmarkt kan verbeteren als er meer woningen bijkomen. Naast nieuwbouw is óók veel aandacht nodig voor de verduurzaming van de woningvoorraad. Zeker gezien onze afhankelijkheid van Russisch gas is het belang hiervan alleen maar toegenomen.”
Bron: NVM: prijsstijgingen iets minder extreem | Vastgoedactueel
Bekijk het gehele artikel