Optoppen stagneert door bezwaren

Optoppen, het bouwen van een extra woonlaag op bestaande wooncomplexen, stagneert door bezwaren. Bewoners aarzelen en gemeenten werpen drempels op, stelt ABN Amro. Toch ziet de bank ook kansen, net als verschillende projectontwikkelaars.
Optoppen is in theorie een mooie manier om snel nieuwe woonruimte te realiseren. Er is geen extra grond nodig en de impact op het milieu blijft klein. Toch komt er concreet nog weinig van de grond als het om optoppen gaat, stelt ABN Amro in een rapport.
Via optoppen kunnen er 100.000 woningen in 2030 bijkomen. Dat bleek in 2023 uit onderzoek van adviesbureau Stec Groep. In ongeveer een derde van de gevallen gaat het om een extra woonlaag op particuliere woongebouwen. Twee derde draait om extra woonruimte op complexen van woningcorporaties. ABN Amro berekende dat 7,2% van dat potentieel tot 2030 wordt benut.
Geen extra parkeerplaatsen
In de praktijk loopt optoppen vast op drempels die gemeenten opwerpen en op bezwaren van bestaande bewoners, stelt ABN Amro. Parkeren is een van de struikelblokken. Meestal zijn er gemeentelijke voorschriften voor het aantal parkeerplaatsen dat een appartementencomplex minimaal moet hebben. Als er door optoppen extra woningen bij komen, is er niet altijd ruimte voor meer parkeerplaatsen.
Omdat veel gemeenten het optop-concept niet kennen, lopen vergunningsaanvragen vast. Het vereist afstemming tussen verschillende afdelingen en er is geen centraal punt waar mensen met vragen over optoppen terecht kunnen. Dit leidt tot vertraging en onzekerheid bij initiatiefnemers, aldus de onderzoekers.
Bewoners staan niet te springen
Bewoners van wooncomplexen staan vaak ook niet te springen om een extra laag bovenop hun woningen. Volgens ABN Amro willen bewoners geen woningen boven zich of willen verhuurders dit de bewoners niet aandoen.
Voor VVE’s geldt dat 80% van de bewoners het eens moet zijn met de nieuwe woonlaag. In sommige gevallen moet er zoveel worden aangepast, dat er unaniem instemming moet zijn. Om die reden zijn de kansen voor een geslaagd project bij particuliere bewoning klein. Momenteel zijn er volgens ABN Amro zes projecten gerealiseerd en drie nog in uitvoering.
Daarnaast spelen de hoge bouwkosten en aanvullende eisen (bijvoorbeeld rond brandveiligheid) een rol bij de stagnatie van optoppen. In veel steden zijn de huren en verkoopprijzen niet hoog genoeg om de extra kosten terug te verdienen.
Kansen in steden
Ondanks al deze belemmeringen zien de onderzoekers van ABN Amro toch kansen voor optoppen. Ze benoemen voordelen zoals het feit dat basisvoorzieningen al aanwezig zijn en dat er geen extra grond nodig is. Als een gebouw toe is aan verduurzaming, kan dat meteen worden meegenomen. Vooral in grote steden waar de woningnood het hoogst is, kan optoppen daarom kansen bieden, verwacht ABN Amro.
NOS sprak projectontwikkelaars die positief aankijken tegen het concept. Zij wijzen met name op na-oorlogse wijken in de Randstad, waar veel woongebouwen staan met platte daken die stevig genoeg zijn voor optoppen.
De grootste uitdaging ligt vaak in het overtuigen van bewoners, zegt Hesly Bentvelsen van De OpToppers, een projectontwikkelaar gespecialiseerd in het bouwen op daken. “Ik heb van nog geen enkele VVE gehoord: laten we vanuit maatschappelijk belang een extra verdieping erop zetten.” Daarom wordt vaak ingezet op verduurzaming in combinatie met optoppen, want dat is voor VVE’s vaak een dure operatie. Om de kosten te drukken kunnen VVE’s de winst uit het bouwen van extra appartementen gebruiken om het hele complex te verduurzamen.
Landelijke aanpak
De landelijke overheid zet al langer in op kansen in optoppen. In oktober 2023 startte een project, Optop2000, gericht op het delen van kennis rond optoppen. Dit project moest zorgen voor de bouw van 2.000 extra woningen via optoppen. In mei vorig jaar kwam daarop een vervolg toen de toenmalig demissionair minister van Wonen Hugo de Jonge aankondigde dat er een landelijke aanpak voor optoppen moest komen.
 
 
 
 
 
 
 
 

Bron: Optoppen stagneert door bezwaren | Vastgoedactueel

Bekijk het gehele artikel