De druk op het middensegment van de huurmarkt bereikt een nieuw dieptepunt voor woningzoekenden. Het aanbod in het eerste kwartaal van dit jaar blijft dalen, vooral bij middenhuurwoningen in grote steden stijgt de concurrentie per woning tot ongekende hoogte. Dat blijkt uit een data-analyse van huurwoningplatformen Huurwoningen.nl en Pararius.
Lees in dit artikel
Middenhuurwoningen in grote steden krijgen meer dan 400 reacties
Huurwoningen in grote steden gemiddeld nog maar zes dagen online
Aantal aangeboden middenhuurwoningen 12,7% lager dan in Q1 2024
Kadaster: niet eerder werden in een eerste kwartaal zoveel huurwoningen koopwoningen
Vastgoed Belang: beeld woningmarkt in werkelijkheid nog grimmiger
Ruim 400 reacties op middenhuurwoning in G5
In het eerste kwartaal van 2025 kreeg een middenhuurwoning gemiddeld 115 reacties, tegenover 56 in dezelfde periode een jaar eerder. In grote steden als Rotterdam, Utrecht en Amsterdam loopt dit op tot meer dan 400 reacties per woning. Tegelijkertijd zijn woningen steeds korter beschikbaar: middenhuurwoningen in de vijf grote steden staan gemiddeld nog maar zes dagen online.
Voor huurders betekent dit dat er nauwelijks tijd is om te reageren, laat staan om te kiezen. Terwijl het aanbod steeds verder slinkt, blijft de vraag groeien. De kans om een betaalbare huurwoning te bemachtigen is voor veel middeninkomens inmiddels vrijwel nihil, meldt Pararius.
‘Wie in de grote steden afhankelijk is van middenhuur, vist in een overvolle vijver’
Jasper de Groot, directeur van Pararius
Afnemend aanbod zet middenhuur onder druk
De druk op het middensegment nam sinds de maanden na de invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli vorig jaar alleen maar verder toen. Het aantal beschikbare huurwoningen neemt structureel af, terwijl de vraag blijft groeien. In het eerste kwartaal van 2025 lag het aantal aangeboden middenhuurwoningen 12,7% lager dan een jaar eerder.
Tegelijkertijd worden er al meerdere kwartalen achtereen meer woningen verhuurd dan dat er nieuw of opnieuw op de markt komen. In zowel het vierde kwartaal van 2024 als het eerste kwartaal van 2025 lag het aantal verhuurde woningen boven het aantal aangeboden. Daarmee blijft de markt structureel uit balans.
Artikel gaat verder onder de grafiek
Bron: Pararius
Ontwikkelingen in de G5
De spanning op de middenhuurmarkt is vooral zichtbaar in de vijf grootste steden. Hier blijven huurwoningen in het middensegment extreem gewild. In Amsterdam kwamen er in het eerste kwartaal van 2025 gemiddeld 425 reacties binnen op een woning in dit segment, terwijl een woning in de vrije sector gemiddeld 45 reacties ontving. Ook in Utrecht is de belangstelling fors: 430 reacties in de middenhuur tegenover 58 in de vrije sector.
Rotterdam liet vergelijkbare cijfers zien, met gemiddeld 456 reacties per woning in het middenhuursegment en 74 in de vrije sector. In Den Haag reageerden gemiddeld 308 woningzoekenden op een middenhuurwoning, tegenover 60 bij een woning in de vrije sector. Eindhoven vormt hierop geen uitzondering: 271 reacties op een woning in het gereguleerde segment, vergeleken met 64 in de vrije sector.
Jasper de Groot, directeur van Pararius: “De verschillen laten zien hoezeer de vraag zich concentreert op het gereguleerde deel van de markt. Terwijl de vrije sector voor veel huishoudens financieel onhaalbaar is geworden, komt men er in het middensegment niet meer tussen. Deze cijfers onderstrepen de extreme concurrentie in stedelijke gebieden en laten geen ruimte voor interpretatie: wie in deze steden afhankelijk is van middenhuur, vist in een overvolle vijver.”
Artikel gaat verder onder de grafiek
Bron: Pararius
Verhuurproces in korte tijd bijna gehalveerd
De doorlooptijd van huurwoningen in het middensegment daalde het afgelopen jaar fors. In het eerste kwartaal van 2025 stond een woning in dit segment gemiddeld nog maar 9 dagen online, tegenover 16 dagen een jaar eerder. Daarmee is het verhuurproces in korte tijd bijna gehalveerd. De vrije sector laat een iets ander beeld zien: daar bleef de doorlooptijd in het afgelopen jaar schommelen tussen de 19 en 22 dagen. In het eerste kwartaal van 2025 was dit 20 dagen.
Middenhuurwoningen in de vijf grootste steden stonden gemiddeld nog maar 6 dagen online in het eerste kwartaal van 2025. Ter vergelijking: woningen in de vrije sector stonden gemiddeld 19 dagen online.
De Groot: “Als woningen binnen een week worden verhuurd, is er geen sprake meer van gezonde marktwerking, maar van schaarste die zichzelf versterkt. Huurders hebben geen tijd, geen keuze en nauwelijks perspectief. Betaalbaarheid werkt alleen als het gepaard gaat met voldoende beschikbaarheid, en daarvan is absoluut geen sprake.”
Kadaster: particulieren verkochten veel in universiteitssteden
Het Kadaster zette de cijfers over investeerders op de woningmarkt uit het eerste kwartaal op een rij. Daaruit blijkt dat de verkoop van huurwoningen hoger is dan ooit. Bovendien verschuift het resterende huuraanbod van sociale huur en middenhuur naar de vrije sector. Het is nagenoeg onmogelijk om een middenhuurwoning te vinden.
De belangrijkste conclusies van het Kadaster:
In het eerste kwartaal van 2025 verkochten investeerders opnieuw veel meer woningen dan dat ze kochten. Dat verschil nam sinds 2023 toe.
Vooral particuliere investeerders verkochten veel van hun woningen aan eigenaar-bewoners. Niet eerder werden in een eerste kwartaal zoveel huurwoningen koopwoningen.
Particuliere investeerders in universiteitssteden verkochten in een jaar tijd drie keer zoveel woningen als dat zij elk jaar kochten tussen 2016 en 2020.
Ondanks de verkopen van investeerders werd de totale voorraad huurwoningen in Nederland maar iets kleiner. Dit kwam doordat bedrijfsmatige investeerders woningen bouwden en verbouwden.
Particuliere investeerders kochten ook nog wel koopwoningen, maar verlegden hun aandacht naar de duurdere woningen.
‘Teleurstellend dat het Kadaster verhuurders met één en twee huurwoningen nu weer buiten beschouwing laat’
Niek Verra, voorzitter van Vastgoed Belang
Vastgoed Belang: onvolledig beeld woningmarkt
Volgens Vastgoed Belang is de situatie nog veel ernstiger, omdat de nieuwe cijfers van het Kadaster een incompleet beeld schetsen. Dit komt doordat ongeveer 80% van de verhuurders niet is meegenomen in de cijfers. Het Kadaster ziet een particuliere verhuurder in zijn nieuwste publicatie als iemand met minstens drie woningen, terwijl ruim 300.000 verhuurders slechts één of twee woningen verhuren.
Het werkelijke beeld van de huurmarkt is volgens Vastgoed Beland dus waarschijnlijk nóg slechter, mede omdat juist kleine verhuurders zich vaker gedwongen zien om hun huurwoningen te verkopen door de onredelijk hoge belastingdruk in box 3. In het kwartaalbericht van Q4 2024 werd deze groep voor het eerst wél meegenomen, na herhaaldelijk aandringen van onder andere Vastgoed Belang.
Niek Verra, voorzitter van Vastgoed Belang: “Het is teleurstellend dat het Kadaster verhuurders met één en twee huurwoningen nu weer buiten beschouwing laat. Het is de groep die bijna allemaal in box 3-belasting betalen en dus het hardst geraakt wordt. Hoewel de nieuwste cijfers van het Kadaster al alarmerend zijn, is de werkelijkheid dus nóg erger dan uit deze rapportage blijkt.”
Lees ook: Vastgoed Belang: ‘Haal huurwoningen van box 3 naar box 2’
Bron: Verkoop middenhuurwoningen in grote steden hoger dan ooit | Vastgoedactueel
Bekijk het gehele artikel