Rabobank: sombere tijden voor bouwsector

Na personeelsgebrek en hoge kosten van grondstoffen en energie heeft de bouwsector een nieuw probleem: door afkoeling van de woningmarkt kunnen kostenstijgingen minder goed worden doorberekend in de verkoopprijs. Dat constateren economen van de Rabobank.
Gemiddeld stegen de bouwkosten in het eerste kwartaal met 15% ten opzichte van een jaar eerder. Vooral producten van hout en metaal werden duurder. Een deel van deze producten komt uit Rusland of Oekraïne. Er staan bijvoorbeeld meerdere grote aluminiumfabrieken in Oekraïne, maar die zijn vanwege de oorlog stilgelegd.
Daarnaast spelen nu vooral de toegenomen energiekosten een rol. Direct en indirect: bij de productie van bijvoorbeeld baksteen, glas- en steenwol wordt veel gas gebruikt. Maar ook de kosten voor productie van staal en aluminium hangen sterk samen met de energieprijs.
Vacatures
De afgelopen maanden lijken prijzen voor veel bouwmaterialen voorzichtig te normaliseren. Maar het totaalbeeld blijft onzeker en materiaalprijzen liggen nog ver boven het niveau van januari 2021. Voor veel opdrachtgevers zijn de hoge kosten reden om bouwprojecten uit te stellen.
Dit is ook zichtbaar in het groeiend aantal vacatures in de bouw. Er staan nu ruim 26.000 vacatures open. Dat zijn 76 vacatures per 1.000 banen. Ruim driekwart van de vacatures die in 2021 in de bouw ontstonden, werd door werkgevers als ‘moeilijk vervulbaar’ gekwalificeerd. De instroom van nieuw personeel is structureel te laag.
Gewijzigd sentiment
Dan komt het volgende probleem: dalende interesse van kopers, zeker in het duurdere segment, door afkoeling van de woningmarkt. Mede door de oplopende inflatie daalt de koopkracht in Nederland. De hypotheekrente stijgt. Hoewel de huizenprijzen nog steeds licht omhoog gaan, is die toename minder sterk dan voorheen.
De Rabobank-economen sluiten vanwege alle onzekerheden een daling van huizenprijzen niet helemaal uit, maar denken toch dat de kans groter is dat de prijzen (iets) blijven stijgen. Rabo Research gaat er vooralsnog vanuit dat bestaande koopwoningen in 2022 gemiddeld 16,1% in prijs stijgen en in 2023 nog 4,5%.
De NVM constateerde bovendien in Q2 bijna een halvering van de verkoop van nieuwbouwwoningen ten opzichte van een jaar eerder. Dit is het laagste aantal sinds 2014. Ook als in de gehele markt prijzen mogelijk níet dalen, maakt dit gewijzigde sentiment het voor de nieuwbouwmarkt wel aannemelijk dat kostenverhogingen niet meer kunnen worden opgevangen door hogere verkoopprijzen.
Lopende projecten
Die kostenstijgingen kunnen in lopende nieuwbouwprojecten tot problemen leiden. Als een contract is gesloten, mogen hogere kosten in principe niet worden doorberekend. De economen zien overigens in veel lopende projecten dat aannemers en opdrachtgevers met elkaar in gesprek treden naar aanleiding van de kostenstijgingen. Vaak lijken ze daar in overleg uit te komen. ‘Hoe dan ook zien we in de praktijk weinig lopende projecten stagneren of geschillen die voor de rechter komen.’
Huiverig
Bij nieuwbouwprojecten waarvoor nog geen contractuele afspraken zijn gemaakt, speelt een andere problematiek: de onzekerheid rondom de ontwikkeling van bouwkosten en leveringstermijnen. Vooral het verloop van energiekosten, en hoe deze doorwerken in materiaalprijzen, is een grote bron van onzekerheid.
Dit maakt dat aannemers huiverig zijn om offertes met vaste prijzen af te geven. Hun brancheverenigingen raden dit in principe ook af. Omgekeerd vragen opdrachtgevers juist aanvullende zekerheden en garanties: zoals een afbouwgarantie of een bank- of concerngarantie van de aannemer om het eventuele risico van kostenoverschrijding op te vangen. Een offerte met allerlei stelposten of ‘dagprijzen’ is voor veel opdrachtgevers dus ongewenst of zelfs onacceptabel.
Dit leidt ertoe dat nieuwe contracten lastiger worden afgesloten. ‘We zien in de praktijk dat sommige projecten (en tenders) worden uitgesteld. Ook komt het voor dat projecten wat langer “in huis” worden voorbereid en dus nog niet worden aanbesteed. Maar op dit moment lijken de orderportefeuilles van veel woningbouwers nog zo goed gevuld, dat uitval van (enkele) projecten niet direct tot problemen hoeft te leiden.’
Grondprijzen dalen
De stijging van bouwkosten heeft niet alleen effect op lopende en nieuwe projecten, het kan ook zorgen voor een waardedaling van grond. Dit kan grote consequenties hebben voor de woningbouwproductie en gebiedsontwikkeling in Nederland.
Bij het bepalen van de prijs van woningbouwgrond wordt doorgaans uitgegaan van de ‘residuele grondwaardemethodiek’. De residuele grondwaarde is grofweg het verschil tussen verkoopprijs en de bouwkosten van een huis. Sterk versimpeld: als de verkoopprijs van een huis €300.000 is en de bouwkosten zijn €200.000 dan blijft er voor de grondwaarde €100.000 over. Die residuele waarde is heel gevoelig voor wijzigingen in kosten en opbrengsten.
Dat grond minder waard wordt is vooral vervelend voor de eigenaren van die grond. Maar het wordt een probleem voor de nieuwbouwproductie als die dalende waarde niet snel daadwerkelijk leidt tot lagere transactieprijzen. Het verleden wijst uit dat veel grondeigenaren lang vasthouden aan hoge grondprijzen en liever wachten op ‘betere tijden’ dan een lagere (maar reële) verkoopprijs te accepteren.
Intentieverklaring
Wat te doen? Vasthouden aan zekerheden uit het verleden is geen oplossing. De economen vestigen hun hoop op de eind mei afgesloten gezamenlijke intentieverklaring van bouwpartijen. Hierin staan afspraken over hoe zij samen om willen gaan met prijsstijgingen en mogelijke leveringsproblemen. In die intentieovereenkomst draait het om onderling vertrouwen en gezamenlijk overleg waarbij ‘redelijkheid en billijkheid’ betracht moeten worden en financiële risico’s nooit eenzijdig bij één partij neergelegd kunnen worden. Iedereen zou het gezamenlijke belang – het op gang houden van de woningbouwproductie – daarbij goed voor ogen moeten houden.
Hoe dat in de praktijk uitpakt moet blijken. ‘Wat in elk geval nuttig is, is om bij het vaststellen van een bouwbudget steeds uit te gaan van de meest recente kengetallen en voldoende voorzieningen op te nemen voor tegenvallers. Probeer daarbij zo helder mogelijk te omschrijven op welke subonderdelen van een offerte onzekerheden gelden en wat deze dan zijn.
‘Dat kan helpen om de (perceptie van de) totale risico’s te verkleinen, waardoor partijen toch eerder hun handtekening durven zetten. Misschien ontstaat er via deze route ook zicht op mogelijk alternatieve materialen, bijvoorbeeld biobased of circulair hergebruikt, waardoor nieuwe kansen voor verduurzaming ontstaan.’
Stijging bouwleges
Vereniging Eigen Huis ziet nog een probleem: stijging van de bouwleges. In haar meest recente (jaarlijkse) onderzoek constateert de belangenorganisatie dat in sommige gemeentes de bouwleges meer dan verdubbeld zijn. Zij roept minister De Jonge op om een noodplan te maken; vooral omdat per 1 januari een nieuw systeem voor bouwtoezicht wordt ingevoerd onder de nieuwe wet Private kwaliteitsborging.
 

Bron: Rabobank: sombere tijden voor bouwsector | Vastgoedactueel

Bekijk het gehele artikel