Nieuwe Europese regelgeving (MiCAR) moet zorgen voor meer transparantie en bescherming waardoor crypto op termijn breder geaccepteerd wordt bij hypotheken en hypotheekaanvragen. Dat meldt De Hypotheekshop.
Steeds meer huizenkopers willen hun cryptovermogen inzetten bij de aankoop van een woning. De Hypotheekshop meldt een toename van vragen over dit onderwerp. Maar consumenten lopen tegen strikte regels aan. Hoewel enkele geldverstrekkers crypto als eigen vermogen accepteren, blijkt uit navraag dat de meeste banken en geldverstrekkers – inclusief moderne neobanken – hier zeer terughoudend in zijn. Slechts enkele financiers accepteren crypto’s als eigen middelen.
In de meeste gevallen moet crypto eerst worden omgezet naar euro’s voordat het als eigen middelen wordt erkend. Zelfs wanneer het bedrag na omzetting veilig op een spaarrekening staat, accepteren niet alle aanbieders dit als eigen vermogen. Omdat dit een relatief nieuwe ontwikkeling is, wordt beleid hierover nog niet altijd helder gecommuniceerd. Hierdoor kunnen consumenten op het laatste moment onverwacht worden geconfronteerd met een afwijzing, terwijl zij denken dat crypto breed geaccepteerd wordt als betaalmiddel bij hypotheken.
Herkomst van cryptovermogen lastig te verifiëren
Geldverstrekkers blijven terughoudend om crypto als eigen vermogen te accepteren, en dat heeft meerdere redenen. De waarde van crypto kan sterk schommelen, waardoor het geen stabiele financiële basis vormt. Daarnaast is de herkomst van cryptovermogen lastig te verifiëren, wat bij financiers en notarissen tot zorgen leidt.
Ondanks deze obstakels neemt de populariteit van crypto toe. In Nederland bezit zo’n 2,5 miljoen mensen crypto, een verdubbeling ten opzichte van 2022 (bron: Ministerie van Financiën). Toch zijn de investeringen vaak bescheiden: de helft van de cryptobeleggers bezit minder dan €500, terwijl slechts 8% meer dan €10.000 heeft belegd. Met inflatie en lage spaarrentes is crypto voor velen een aantrekkelijke optie, al blijft het een risicovolle investering.
Wat verandert er door MiCAR?
MiCAR (Markets in Crypto Assets Regulation) is een nieuwe Europese wetgeving die de cryptomarkt reguleert. Het doel is om meer transparantie, consumentenbescherming en stabiliteit te brengen in de sector. Het laatste deel van MiCAR is 30 december 2024 van kracht gegaan, waarmee een vergunningplicht voor cryptobedrijven geldt in de hele Europese Unie.
De regels zijn vooral gericht op cryptobedrijven, zoals exchanges en aanbieders van stablecoins, en zorgen ervoor dat ze onder toezicht komen te staan van financiële autoriteiten. MiCAR maakt de herkomst van crypto-activa beter traceerbaar. Dit kan ervoor zorgen dat banken en notarissen minder terughoudend worden bij het accepteren van crypto als eigen vermogen bij hypotheekaanvragen. Door de nieuwe regels wordt crypto minder anoniem en betrouwbaarder als financiële bron, wat op termijn een bredere acceptatie in de hypotheekmarkt kan betekenen.
Einde aan groei hypotheekmarkt in februari
In februari werden er 41.576 hypotheken aangevraagd via het HDN Platform. In vergelijking met februari vorig jaar is dat een kleine afname van 1,8%. De groei van de hypotheekmarkt vlakte de afgelopen maanden af.
In oktober 2024 was de groei vergeleken met een jaar eerder 50%, in november 40% en in december bijna 30%. Door rentewijzigingen kwam de groei in januari nog uit op 28%, maar in februari kwam er een einde aan de groei en ligt de hypotheekmarkt rond hetzelfde niveau als vorig jaar. Dit blijkt uit cijfers van HDN (Hypotheken Data Netwerk.
Net zoals de afgelopen 2 jaar zijn er in februari meer aanvragen gedaan voor de aankoop van een woning, namelijk 23.702 (57%), dan aanvragen bedoeld voor een oversluiting of verhoging 17.874 (43%).
Aanbieders en notarissen voorzichtig
Een van de belangrijkste struikelblokken bij crypto is de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Financiers, notarissen, makelaars en hypotheekadviseurs hebben een onderzoeksplicht en moeten kunnen aantonen dat geld niet afkomstig is van criminele activiteiten. Omdat crypto vaak anoniem en via buitenlandse platformen wordt verhandeld, is dat lastiger dan bij traditionele bankrekeningen.
Bovendien accepteren geldverstrekkers over het algemeen geen inkomsten uit crypto-handel. Dit betekent dat winsten uit beleggingen in bitcoin of ethereum niet meetellen als bestendig inkomen bij een hypotheekaanvraag.
De oplossing: verkoop crypto en stort de opbrengst op een Nederlandse bankrekening. Na een bepaalde wachttijd en met een duidelijke onderbouwing van de herkomst, kan het bij de meeste geldverstrekkers als eigen vermogen worden gebruikt.
Lees ook: Makelaar wil meer kennis en bevoegdheden in strijd tegen vastgoedcriminaliteit
Notariële uitdagingen
Bij het kopen van een woning speelt de notaris een cruciale rol. Ook hier vormen crypto’s een uitdaging. Notarissen moeten voldoen aan strikte regelgeving en letten op:
De herkomst van crypto-gelden.
Risico’s op witwassen en fraude.
Het gebruik van erkende cryptoplatformen met een registratie bij De Nederlandsche Bank (DNB).
Documentatie zoals bankafschriften en belastingaangiftes om transacties te onderbouwen.
Daarnaast mogen notarissen geen koopsommen in crypto ontvangen op hun derdenrekening. Een woning kopen met bitcoin kan alleen als koper en verkoper dit onderling afspreken, maar de notaris handelt de transactie altijd in euro’s af.
De visie van toezichthouders
De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) beschouwen crypto als een risicovol beleggingsproduct. Het ontbreekt aan stabiliteit en toezicht, waardoor het niet als betrouwbare rekeneenheid, betaal- of spaarmiddel wordt gezien. Nieuwe regelgeving, zoals MiCAR, moet consumenten beter beschermen en de sector transparanter maken. Dit kan op termijn bijdragen aan bredere acceptatie van crypto voor hypotheken.
Bron: Crypto en hypotheken: Europese regels kunnen acceptatie versnellen | Vastgoedactueel
Bekijk het gehele artikel