De aankoop van een huis is de afgelopen jaren steeds kostbaarder geworden. Vooral de jongeren met vermogende ouders vallen met de neus in de boter en weten een huis te kopen. Bij deze constructie maakt men vaak gebruik van de zogenaamde familiehypotheek. Een hypotheek waarbij het geld niet wordt geleend van een bank of financiële instelling, maar van ouders of grootouders. Als makelaar is het goed om te weten wat de mogelijkheden zijn en welke fiscale beperkingen er bij komen kijken.
Partnercontent
Nieuwe trend: de familiehypotheek
Het gebruik van de familiehypotheek is een ware trend. Bij deze hypotheek lenen ouders of grootouders geld uit voor de aanschaf van een woning. Het familielid functioneert hierbij als hypotheekverstrekker. Bij een familiehypotheek is er op juridisch en praktisch gebied bijna geen verschil met een normale hypotheek. De familiehypotheek wordt verstrekt met de woning als onderpand. En familieleden maken afspraken met elkaar over de rente, looptijd en aflossing. Deze afspraken leg je vast in een overeenkomst.
Zo werkt de familiehypotheek in de praktijk
Uit onderzoek van De Nederlandsche Bank blijkt dat een op de zes huishoudens inmiddels een familiehypotheek heeft. Jonge starters hebben vaak grote moeite met het verkrijgen van voldoende hypotheek via reguliere geldverstrekkers. Als makelaar of taxateur kun je daarom aan cliënten uitleggen dat een familiehypotheek een onderlinge lening is, en wat de stappen daarvoor zijn.
In de praktijk bepaalt het familielid dat het geld uitleent ook hoeveel er precies uitgeleend wordt en tegen welke voorwaarden. Daarbij stelt de verstrekker onder meer de hoogte van het leenbedrag, het rentepercentage, de looptijd en de vorm van aflossing vast. Dat lijkt eenvoudig, maar voor de Belastingdienst en voor de hypotheekrenteaftrek gelden er specifieke eisen. Zo moet een lening binnen dertig jaar volledig zijn afgelost. Daarnaast moet de afgesproken rente marktconform zijn. Een te lage of te hoge rente kan ertoe leiden dat de Belastingdienst beslist dat het hier gaat om een schenking. De cliënt kan dan een naheffing verwachten. Daarom moet de familiehypotheek aan dezelfde standaarden voldoen als een normale hypotheek. Een bezoek aan de notaris is bij het afsluiten van deze hypotheekvorm onvermijdelijk.
Nieuwe mogelijkheden voor de makelaar
Als makelaar zijn er nieuwe mogelijkheden om starters en doorstromers te begeleiden die niet voldoende leencapaciteit bij de bank hebben. In deze rol kun je adviseren om eens te kijken naar een familiehypotheek. Deze kan dienen als aanvulling op een reguliere hypotheek. Het grootste deel wordt daarbij geleend van de bank en het resterende deel komt van de (groot)ouders. Heeft het betreffende familielid voldoende vermogen, dan kan ook het gehele aankoopbedrag worden geleend.
Het voordeel van een dergelijke hypotheek is wel dat de onderlinge afspraken iets flexibeler kunnen zijn dan bij een bank. Bijvoorbeeld als er tijdelijke betalingsproblemen zijn of bij variaties in het aflossingsschema. Geef wel aan dat je als makelaar geen financieel adviseur bent, tenzij je daarvoor bent opgeleid. In ieder geval is het verstandig cliënten bewust te maken van risico’s en voordelen.
Voordelen en nadelen voor de verkoper en de geldverstrekker
Een koper kan bij een familielid vaak meer lenen dan alleen via de bank. Daardoor komt een woning binnen bereik die anders financieel onhaalbaar is. De afspraken kunnen ook gunstiger zijn, als gevolg van een iets lagere, marktconforme rente of flexibele aflossingsmogelijkheden. Wanneer de familiehypotheek aan de juiste voorwaarden voldoet, kan de koper zelfs hypotheekrenteaftrek behouden.
Voor degene die het vermogen uitleent is er ook voordeel. Het vermogen blijft niet onbelegd, maar kan worden ingezet voor een hoger rendement dan als het geld op de spaarrekening zou staan. Bovendien is het mogelijk om de jaarlijkse rente terug te geven of te schenken, mits dit binnen de vrijstellingsvoorwaarden van de Belastingdienst is. Bespreek ook de nadelen van een familiehypotheek. Fouten of onduidelijkheden in de afspraken kunnen leiden tot familieruzies. Het is belangrijk dat er heldere afspraken worden gemaakt en dat deze vast worden gelegd bij een notaris. Zo kunnen familieruzies en juridische geschillen voorkomen worden.
Juridische beperkingen aan de familiehypotheek
Ook op juridisch en fiscaal vlak zijn er beperkingen aan deze hypotheekvorm. De Belastingdienst stelt eisen om een dergelijke hypotheek fiscaal aantrekkelijk en aftrekbaar te maken. Zo moet de lening binnen maximaal dertig jaar volledig annuïtair of lineair worden afgelost. De rente moet marktconform zijn. Een iets gunstigere rente mag, maar deze mag niet te veel afwijken van wat een bank zou vragen voor een vergelijkbare lening. Bovendien is het verstandig als makelaar te adviseren dat de leningsovereenkomst schriftelijk moet worden vastgelegd. Dit is zelfs een eis van de Belastingdienst.
Wie dat niet doet, kan juridische onzekerheid verwachten. De Belastingdienst kan de constructie zien als een schenking, waardoor er schenkingsbelasting in rekening wordt gebracht of de hypotheekrenteaftrek verloren gaat. Een niet-notariële overeenkomst is formeel geldig, maar kan leiden tot een hoop problemen in de toekomst. Denk aan overlijden van de verstrekker of betalingsproblemen. Het is daarom verstandig de afspraken vast te leggen in een notariële hypotheekakte met hypotheekrecht.
Bron: Ouders springen steeds vaker bij voor hypotheek, dit moet je weten als makelaar | Vastgoedactueel
Bekijk het gehele artikel