Dorpswoning niet altijd goedkoper dan stadswoning

Wonen in een dorp is niet automatisch goedkoper dan wonen in de stad. Gemiddeld ligt de verkoopprijs van een woning in een dorp zelfs iets hoger. Vooral de afstand tot de stad blijkt bepalend voor de prijs en betaalbaarheid.
Dat blijkt uit onderzoek van NVM en Brainbay naar 2.172 Nederlandse dorpen. De gemiddelde verkoopprijs van een dorpswoning bedroeg medio 2026 € 503.000, tegenover € 487.000 in steden. Het verschil wordt vooral verklaard door de woningmix: dorpen hebben relatief veel grotere, grondgebonden woningen.
Afstand maakt groot verschil
Binnen de groep dorpen zijn de prijsverschillen aanzienlijk. Een woning in een dorp dicht bij een stad kostte gemiddeld € 560.000, terwijl voor een woning in een afgelegen dorp gemiddeld € 444.000 werd betaald. Dat is een verschil van 26%. Bij vrijstaande woningen loopt het verschil op tot ruim € 200.000, oftewel 40%.
Ook het betaalbare aanbod verschilt sterk. In dorpen nabij een stad valt 20% van de woningen onder de betaalbaarheidsgrens van € 420.000. In afgelegen dorpen is dat 36%. Volgens NVM is daarmee niet zozeer het onderscheid tussen stad en dorp bepalend voor de betaalbaarheid, maar vooral de afstand tot stedelijke gebieden.
Woningtype verandert beeld
Wie dezelfde woningtypen vergelijkt, krijgt een ander beeld. Een tussenwoning kost in een dorp gemiddeld € 435.000, ongeveer € 50.000 minder dan een vergelijkbare woning in de stad. Voor vrijstaande woningen is het verschil nog groter: een dorpswoning kost gemiddeld € 626.000, terwijl voor een vrijstaande woning in de stad bijna € 200.000 meer wordt betaald.
Ook per vierkante meter zijn woningen in dorpen gemiddeld goedkoper. De hogere gemiddelde verkoopprijs van dorpswoningen komt daardoor vooral doordat het woningaanbod er groter en vaker grondgebonden is. Steden hebben relatief meer kleinere woningen en appartementen, waardoor daar naar verhouding meer woningen binnen de betaalbaarheidsgrens vallen.
Ook dorpsmarkt blijft krap
Een verhuizing naar een dorp betekent bovendien niet automatisch minder concurrentie. Verkooptijden, overbiedingen en de verhouding tussen vraag en aanbod liggen volgens het onderzoek vrijwel op hetzelfde niveau als in steden. Ook de prijzen blijven stijgen: in de kleinste dorpen namen die het afgelopen jaar met 4,5% toe.
De dorpswoningmarkt is daarmee vrijwel net zo krap als de stedelijke markt. Wie voor een betaalbare woning naar een dorp kijkt, maakt volgens de onderzoekers vooral meer kans in verder van de stad gelegen plaatsen.
Dorpskopers komen van ver
De woningmarkt van dorpen is bovendien minder lokaal dan vaak wordt gedacht. Bijna een derde van de dorpswoningen wordt gekocht door iemand uit hetzelfde dorp. Ruim een vijfde van de kopers komt uit een ander dorp en iets minder dan de helft komt uit een stad.
Vooral 30- tot 40-jarigen en jonge gezinnen trekken naar dorpen in de buurt van steden. Oudere stedelingen verhuizen relatief vaker naar verder afgelegen dorpen. De ligging en bereikbaarheid van stedelijke voorzieningen spelen daarmee een belangrijke rol in verhuisbewegingen.
Nieuwbouw groeit relatief sterk
Sinds 2016 zijn ongeveer 160.000 woningen aan dorpen toegevoegd. Daarmee groeide de woningvoorraad er relatief sterker dan in steden: bijna elf nieuwe woningen per honderd bestaande woningen, tegenover circa negen in stedelijke gebieden.
De nieuwbouw in dorpen bestaat voor 77% uit grondgebonden woningen. Appartementen zijn wel de snelst groeiende categorie en ook het aandeel huurwoningen neemt toe, met name in grotere dorpen en dorpen nabij steden. Volgens NVM is vooral een woningmix die aansluit op starters, gezinnen en senioren van belang om vraag en aanbod beter op elkaar af te stemmen.
Nieuwbouw sluit niet altijd aan
De groei van het woningaanbod betekent bovendien niet automatisch dat de krapte snel verdwijnt, concludeerde eerder al de Monitor Koopwoningmarkt. Volgens het nieuwe Kwartaalbericht Woningmarkt van RaboResearch zitten er momenteel bijna 234.000 woningen in de nieuwbouwpijplijn, maar leiden vergunningen en plannen niet vanzelf tot meer opleveringen. Daarbij neemt de verkoop van nieuwbouwwoningen af: in de eerste zeven maanden van 2026 werden 9,3% minder nieuwbouwwoningen verkocht dan een jaar eerder. Een belangrijke oorzaak is volgens RaboResearch dat het aanbod niet overal aansluit op de vraag: er worden relatief veel appartementen gepland, terwijl grondgebonden woningen gemakkelijker verkopen.

Bron: Dorpswoning niet altijd goedkoper dan stadswoning | Vastgoedactueel

Bekijk het gehele artikel