Het Economisch Bureau van ABN AMRO houdt er rekening mee dat de prijsdalingen op de woningmarkt langer aanhouden. De bank heeft in de nieuwste Woningmarktmonitor haar prijsraming voor 2023 slechts licht naar boven bijgesteld: van -6 naar -5%, en voor 2024 van -4% naar -3%.
De gemiddelde huizenprijzen liggen nu 6% lager dan in juli 2022, toen deze een piek bereikten. Het zijn vooral woningen in de grote steden waar de prijzen scherp zijn gedaald, omdat ze daar ook het hardst zijn gestegen.
Daarnaast is de grootstedelijke woningmarkt door economische verstrengeling met het buitenland kwetsbaarder voor internationale conjunctuurschommelingen. Bovendien zijn er meer beleggers actief. Door de hogere overdrachtsbelasting en de opkoopbescherming verkopen zij nu per saldo meer woningen dan ze kopen. Dit was eerder andersom.
Opvallend is dat met name oudere woningen met een laag energielabel een prijscorrectie ondergaan, terwijl de waarderingen van woningen met een gunstig energielabel zijn gestegen.
Tekst loopt door onder de afbeelding
Aantal transacties blijft laag
Ondanks de aanhoudende prijsdalingen blijven huizen nog steeds slecht betaalbaar. Dit zal slechts zeer geleidelijk en indirect door loonstijgingen verbeteren. Omdat dit tijd kost, blijft het aantal transacties waarschijnlijk laag, met een daling van 5% in 2023 en 2,5% in 2024. In een eerdere monitor ging ABN AMRO nog uit van een toename van 2,5% in 2024, maar de bank heeft de prognose door de achterblijvende woningbouw naar beneden bijgesteld. Door de val van het kabinet is de beleidsonzekerheid voor de bouwsector verder toegenomen.
Tekst loopt door onder de afbeelding
Huizen langzaam weer betaalbaarder
De prijscorrectie lijkt zich overigens deels via de achterdeur te voltrekken. De huizenprijzen zijn in reële termen, dus gecorrigeerd voor inflatie, veel harder gedaald dan in nominale termen: ten opzichte van de piek in juli ’22 is dat geen 6% maar 10%. Werknemers willen compensatie voor de hoge inflatie en hebben – gegeven de krappe arbeidsmarkt – macht om loonsverhogingen af te dwingen. De komende jaren zullen de loonstijgingen relatief hoog zijn. Bij een gematigde huizenprijsontwikkeling, waarbij de netto woonlasten minder hard stijgen dan het netto inkomen, zullen koopwoningen langzaam weer betaalbaarder worden.
Hypotheekrente gaat dalen
De hypotheekrente gaat licht dalen, verwacht ABN AMRO, dus de leencapaciteit wordt vergroot. Daarnaast dragen de gedaalde huizenprijzen en gestegen inkomens bij aan de financierbaarheid van woningen.
Dit biedt de financiële positie van zittende eigenaren het nodige comfort, zegt Philip Bokeloh, Econoom Woningmarkt van ABN AMRO. “Zij hebben niet alleen lagere hypotheeklasten ten opzichte van hun inkomen, maar beschikken veelal over relatief veel spaargeld als buffer bij financiële tegenvallers. Ook het risico op een restschuld is afgenomen, doordat de verhouding tussen de hypotheekschuld en de waarde van het onderpand is verbeterd.
Starters
De huidige omstandigheden leiden ook tot grotere kansen voor starters. Zo is het aandeel van starters – ondanks beperkingen ten aanzien van andere groepen – in het aantal woningtransacties gegroeid. Dit wijst er volgens ABN AMRO op dat de nood nog steeds hoog is. Maar het risico bestaat dat zij eerder kiezen voor goedkopere woningen met een laag energielabel en dat zij op een ongunstig moment instappen. Hierdoor bestaat de kans dat zij langer moeten wachten voor ze een nieuwe stap in hun wooncarrière kunnen zetten.
Tekst loopt door onder de afbeelding
NVM
ABN AMRO gaat met haar prognoses in tegen de opgewekte berichten van o.a. de NVM, die eerder deze maand concludeerde dat de woningmarkt zich weer aan het herstellen is. Ook Viisi Hypotheken gaat hiervan uit. De hypotheekadviesketen ziet in haar startersbarometer over Q2 2023 dan ook een uitgesproken ongunstig beeld voor starters.
Viisi verwacht aanhoudende stijgingen van de huizenprijzen, met meer bezichtigingen en vaker overbieden. Dit leidt tot andere verwachtingen voor starters. Zo zou momenteel maar liefst vijftig% van alle starters verwachten op zijn vroegst pas over drie jaar een eerste huis te kunnen kopen.
Bron: ABN AMRO blijft somber over huizenprijzen en aantal transacties | Vastgoedactueel
Bekijk het gehele artikel