Calcasa: Woningmarkt kan periode van prijsdalingen goed aan

De prijsstijging van woningen vlakt af, en vooral in september zijn de eerste prijsdalingen genoteerd. Toch heeft de gemiddelde koopwoning qua overwaarde nog voldoende vet op de botten om eventuele verdere prijsdalingen aan te kunnen.
In het derde kwartaal van 2022 gingen er voor het eerst in bijna een decennium huizenprijzen omlaag. Over het hele kwartaal gekeken stegen de prijzen nog licht (+0,6%), maar met name in september daalden ze, meldt Calcasa in haar overzicht van het derde kwartaal.
Ook het CBS en het Kadaster signaleren een afvlakking van de prijsstijgingen. Bestaande koopwoningen waren in oktober 7,8% duurder dan een jaar eerder. In september bedroeg de stijging nog 9,4%. Oktober is de zesde maand op rij dat de prijsstijging afvlakt. Ten opzichte van september is de prijsindex bestaande koopwoningen in oktober met 0,5% gedaald, aldus het CBS.
Rijken worden rijker
Calcasa onderzocht hoeveel overwaarde er op dit moment in de woningmarkt zit. In Nederland zijn er op dit moment circa 8,1 miljoen woningen met een totale woningwaarde van ruim 3 biljoen euro. Voor de berekening van de overwaarde keek Calcasa naar de bestaande koopwoningen die een verkooptransactie hebben gehad sinds 1 januari 1993. Dit zijn in totaal circa 3 miljoen woningen met een totale waarde van ruim 1,2 biljoen euro en een gemiddelde woningwaarde van € 445.000. Vergeleken met de historische aankoopprijs komt dit neer op gemiddeld € 175.000 overwaarde per woning.
Overwaarde per gemeente. © Calcasa
Zoals zo vaak zijn de rijken rijker geworden. Woningen in plaatsen met een groot aandeel miljoenenwoningen, zoals Aerdenhout, Bloemendaal en Blaricum, hebben gemiddeld de hoogste overwaarde. Daarentegen hebben woningen in Kerkrade en Sittard de laagste overwaarde.
Aantal transacties
Amsterdam is de gemeente met de meeste transacties van de circa 3 miljoen woningen. Gezamenlijk hebben Amsterdammers een overwaarde van € 25 miljard, verdeeld over ruim 100.000 woningen. Hiermee bedraagt de gemiddelde overwaarde per woning circa € 235.000.
Van de onderstaande gemeenten heeft Haarlem met ruim € 250.000 en 44% zowel absoluut als relatief de hoogste overwaarde. Den Haag en Rotterdam liggen rond het landelijk gemiddelde. Groningen heeft in dit overzicht de laagste overwaarde en doet het met € 153.000 iets slechter dan het landelijk gemiddelde. Toch heeft Groningen een relatieve overwaarde van 41% die hoger is dan in Amsterdam (38%).
Overwaarde per gemeente. © Calcasa
Drie scenario’s
Vraag is natuurlijk hoe goed de Nederlandse woningvoorraad bestand is tegen een periode met prijsdalingen. Calcasa onderzocht dit door drie verschillende scenario’s te toetsen, waarin prijsdalingen van 3%, 5% en 10% per jaar werden bekeken. In een scenario met een prijsdaling van 10% per jaar duurt het tot begin 2028 voordat de gemiddelde overwaarde van € 175.000 is verdampt. In een scenario met 5% daling per jaar duurt dit tot 2033, en bij een prijsdaling van 3% per jaar duurt dit zelfs tot 2040.
Overwaarde met prijsdalingen, 3 scenario’s. © Calcasa
Calcasa bekeek ook wat het effect zou zijn van een soortgelijke crisis als de kredietcrisis op de overwaarde. Tussen 2008 en 2013 zijn de woningen met circa 17% in waarde gedaald. Als dit opnieuw zou gebeuren, dan neemt de overwaarde met € 70.000 af. Dit betekent dat bijna 40% van de overwaarde verdampt. Toch zou er dan nog een significant gedeelte overblijven.
Belangrijk om op te merken is dat het om gemiddelden gaat en dat recent gekochte woningen bij toekomstige prijsstijgingen veelal het hardst geraakt zullen worden.
Aantal woningverkopen
Het aantal woningverkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 238.000. Dit is een verandering van -20,0% ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Na een piek van 310.000 woningverkopen in het eerste kwartaal van 2021, is dit het zesde kwartaal op rij met een daling van het aantal woningverkopen. Ten opzichte van het vorige kwartaal bedraagt de daling 2,0%, aldus cijfers van Calcasa.
Ook het Kadaster signaleert een daling van het aantal woningtransacties. In oktober telde het er 14.863. Dat is ruim 8% minder dan een jaar eerder. In de eerste tien maanden van 2022 zijn 156.621 woningen verkocht, ruim 17% minder dan in dezelfde periode van 2021.
Stijgende prijzen
Ondanks alle prijsafvlakkingen zijn er nog steeds prijsstijgingen bezig. De betaalbaarheid van woningen neemt verder af: van het gemiddelde netto maandinkomen wordt nu 20,1% uitgegeven aan netto woonlasten.
Prijsstijgingen gaan het hardst in de provincies Drenthe en Overijssel, met 14,1% op jaarbasis. Van de vier grote steden steeg in Rotterdam de woningprijs het hardst met 9,8% jaar-op-jaar. Met een prijsontwikkeling van 5,4% staat Utrecht op de onderste plek qua prijsontwikkeling van alle gemeenten in Nederland. In Amsterdam en Den Haag was de prijsontwikkeling respectievelijk 6,4% en 8,8%.
Prijsklassen
Het afgelopen jaar is de waarde in de prijsklasse minder dan € 150.000 het meest gestegen, met 12,3%, gevolgd door de prijsklasse meer dan € 500.000, met 11,7%. Woningen in de prijsklasse € 350.000 tot € 500.000 stegen het afgelopen jaar het minst in waarde; met 10,6%. De gemiddelde waarde van (half-) vrijstaande woningen is met 12,2% toegenomen in het afgelopen jaar.
Bouwjaar
Gerekend naar bouwjaar zijn (half-) vrijstaande woningen met een bouwjaar na 2000 zijn het meest in waarde toegenomen, met een prijsontwikkeling van 15,0%. Appartementen met een bouwjaar tot 1944 stegen het minst in waarde met 7,0% op jaarbasis.
Voorspellingen
Calcasa waagt zich ten slotte aan voorspellingen voor het vierde kwartaal 2022. Voor de woningprijsontwikkeling kwartaal op kwartaal (2022K4 t.o.v. 2022K3) wordt voor alle woningen een prijsdaling van 2,9% verwacht. Jaar op jaar (2022K4 t.o.v. 2021K4) is de verwachte prijsstijging voor alle woningen 4,5%; voor alle eengezinswoningen 5,1%; voor alle meergezinswoningen: 2,7%.
Per landsdeel verwacht Calcasa woningprijsontwikkeling jaar op jaar (2022K4 t.o.v. 2021K4): West-Nederland: 2,9%, Noord-Nederland: 5,6%, Oost-Nederland: 7,3% en Zuid-Nederland: 5,8%.

Bron: Calcasa: Woningmarkt kan periode van prijsdalingen goed aan | Vastgoedactueel

Bekijk het gehele artikel