Lastige praktijkproblemen, wie kent ze niet? Onze Vastgoed-helpdesk geeft antwoord. Deze keer: het reilen en zeilen bij de Geschillencommissie Validaties.
Auteur: Dorine van Kesteren
________________________________________________________________________
Casus
Register-Taxateurs die het niet eens zijn met het oordeel over hun woningtaxatie, kunnen een klacht indienen bij het validatie-instituut NWWI. Als zij er samen niet uitkomen, komt de geschillencommissie Validaties van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), in beeld. Hoe werkt die commissie eigenlijk? Om wat voor soort geschillen gaat het? En wie krijgt er meestal gelijk?________________________________________________________________________
Nagenoeg alle hypotheekverstrekkers in Nederland eisen een door het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) gevalideerd taxatierapport. Ook als het gaat om woningfinancieringen die niet onder de NHG vallen. Het NWWI bekijkt of de taxatie van de aangesloten taxateurs – met name de onderbouwing van de waardebepaling – uniform, transparant en volgens de richtlijnen is opgesteld. Zo niet, dan blijft validatie uit.
In de praktijk zorgt dit verplichte stempel van goedkeuring weleens voor wrijving. Taxateurs zijn het er niet altijd mee eens dat hun rapport niet wordt gevalideerd. Soms volgt validatie in tweede instantie alsnog: na overleg met het NWWI past de taxateur het rapport aan of levert de ontbrekende stukken.
Principiële bezwaren
Maar soms gebeurt dat niet, bijvoorbeeld omdat de taxateur principiële bezwaren heeft tegen het oordeel van het NWWI. In dat geval is de eerste stap om een klacht in te dienen bij het NWWI. Als dat de klacht afwijst of niet binnen een week afhandelt, ligt de weg naar de Geschillencommissie Validaties open.
Die commissie, onderdeel van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT), is in oktober 2020 in het leven geroepen om een machtsevenwicht te creëren tussen taxateurs en het NWWI. Het validatie-instituut heeft immers een monopolie. De procedure bij de geschillencommissie zorgt voor‘checks and balances’.
Lees ook: ‘Verkeerd meten is onrechtmatige daad’
Het indienen van een geschil kost € 250. Dat bedrag moet het NWWI terugbetalen als de taxateur volledig in het gelijk wordt gesteld. De geschillencommissie kijkt eerst of de ingediende zaak aan de formele eisen voldoet. Is de interne klachtenprocedure van het NWWI doorlopen? Zijn alle stukken aanwezig? In principe doet de commissie uitspraak op basis van de stukken. Als er nog nadere informatie nodig is, kunnen beide partijen hun visie geven in een digitale hoorzitting. De uitspraak volgt binnen twee tot drie weken.
De geschillencommissie heeft drie tot vijf onafhankelijke leden. Die worden gerecruteerd uit een groep van zo’n 30 deskundigen van het Tuchtcollege van het NRVT. Zij zijn allemaal gespecialiseerd in hun eigen vakgebied en per dossier wordt bekeken wie het geschiktst is. De voorzitter van de commissie is een jurist, bijvoorbeeld een (voormalig) rechter. Een van de leden is ook altijd een praktiserend Register-Taxateur.
Belangenverstrengeling
Welke geschillen komen er nu zoal ter tafel? Een heet hangijzer is bijvoorbeeld een te groot verschil tussen twee taxaties van dezelfde woning. Soms vragen woning(ver)kopers een tweede taxatie aan bij een andere taxateur, omdat ze niet tevreden zijn met de uitkomst van het eerste rapport. Het NWWI wil dat de taxateurs in kwestie een verklaring geven voor de verschillende uitkomsten. Feit blijft echter dat er verschillen in waardering kunnen bestaan, zonder dat de taxateur in kwestie ondeskundig handelt.
Belangenverstrengeling is ook zo’n onderwerp dat vatbaar is voor discussie. Het uitgangspunt van het NWWI is dat taxateurs die om een of andere reden te dicht bij de opdrachtgever staan, niet de juiste man of vrouw zijn voor de klus.
“Een heet hangijzer is bijvoorbeeld een te groot verschil tussen twee taxaties van dezelfde woning”
In een van de uitspraken van de geschillencommissie was het bedrijf van de taxateur bijvoorbeeld in hetzelfde gebouw gevestigd als de hypotheekadviseur die de opdracht had verstrekt. Dat is op zich tot daaraan toe, maar de banden waren in dit geval wel erg nauw: taxateur en intermediair werkten structureel samen en verwezen op hun website naar elkaar. Daarom is er sprake van een schijn van belangenverstrengeling, aldus de geschillencommissie, en had de taxateur de opdracht moeten weigeren.
Een andere uitspraak ging over de vraag of een taxateur de oude én nieuwe woning van een opdrachtgever mag taxeren. Het NWWI valideerde het tweede rapport niet, vanwege de schijn van belangenverstrengeling. De taxateur vindt dat onzin: het gaat in zijn ogen om twee losse taxaties, met als enige overeenkomst dat sprake is van dezelfde opdrachtgever. De geschillencommissie overweegt dat, op basis van de uit de NHG afkomstige norm, een taxateur op geen enkele wijze betrokken mag zijn bij de aankoop, verkoop, bemiddeling of financiering van een woning. Dit geldt voor álle validatieverzoeken – onder of boven NHG. Daarnaast vindt de commissie dat twee taxatierapporten bij elkaar komen in één financieringsaanvraag als de financiering voor de nieuwe woning samenloopt met de aanvraag voor het overbruggingskrediet op de huidige woning. Kortom: het mag niet.
Beter communiceren
Sinds de oprichting heeft de geschillencommissie drie uitspraken gedaan. Drie keer kreeg de taxateur ongelijk, met de kanttekening dat het NWWI in een van de zaken wel werd gemaand tot betere communicatie. Die zaak was aangespannen door een Register-Taxateur die een verhuurd pand had getaxeerd. Hij kwam op één en dezelfde waarde, zowel in verhuurde staat als vrij van huur. Zijn argument was dat de grote vraag van particuliere beleggers in de regio de waarde van verhuurde woningen opdrijft. Het NWWI vond het toch niet aannemelijk dat beide waardes gelijk waren. Volgens de geschillencommissie was de handelwijze van het NWWI hier voor verbetering vatbaar: de discussie had niet moeten gaan over de vraag of beide taxaties op een gelijk bedrag konden uitkomen, maar of de onderbouwing van beide waarden voldeed.
Doorlooptijd
In alle drie de zaken namen collega-taxateurs tijdens de procedure bij de geschillencommissie de dossiers over. Hoewel de commissie de doorlooptijd probeert te beperken tot maximaal enkele weken, wilden de opdrachtgevers daar niet op wachten. Dat betekent dat de taxateur het oorspronkelijke taxatierapport uiteindelijk niet heeft aangepast. Aan de ene kant jammer, aan de andere kant zijn de uitspraken op zichzelf al voldoende stof tot nadenken.
Dit artikel kwam tot stand in samenwerking met Arita Jol, secretaris van de Geschillencommissie Validaties van de NRVT. www.nrvt.nl
Bron: Helpdesk: geschillencommissie validaties | Vastgoedactueel
Bekijk het gehele artikel