Het makelaarsvak is achterhaald en kwijnt binnen tien jaar weg. De werkwijze van makelaars zit vol perverse prikkels. Met deze harde woorden doet Boudewijn de Bruin, hoogleraar Financiële ethiek, in dagblad Trouw een pleidooi voor een ander marktmodel.
Volgens De Bruin is de makelaardij moreel bankroet. “Ik geloof dat er integere makelaars zijn, hoor, maar de manier waarop hun beroep is georganiseerd, maakt dat het niet immoreel is om het eigenbelang te laten prevaleren. Je kunt niet twee heren, of dames, tegelijk dienen. Je kunt bijna niet verwachten dat de makelaar iets anders doet dan wat goed is voor zijn eigen portemonnee.”
De Bruin, die onder andere ethiek doceert aan het bedrijfsleven, vergelijkt de beroepsgroep met de accountancy: “Die wordt betaald door degenen die hij moet controleren, maar daar is meer toezicht op. In hun beroepsgroep is het veel beter geregeld, ze hebben een goed werkend tuchtrecht en je kunt, anders dan bij makelaars, niet zonder de nodige kwalificaties aan de slag.”
Cowboys
Aanleiding voor het vraaggesprek met Trouw was de oververhitte huizenmarkt en de onder vuur liggende makelaars. Ter sprake komen het meldpunt oneerlijke biedingspraktijken van Vereniging Eigen Huis, het snel groeiende aantal makelaars en NVM-voorzitter Onno Hoes die van makelaar weer een beschermde titel wil maken. Maar de hoogleraar pleit niet voor verscherping van het toezicht, en evenmin voor herinvoering van de beëdiging of verhoging van het morele peil. “Je kunt niet de rotte eieren eruit halen, want het systeem zélf is immoreel. Ik pleit ervoor de hele beroepsgroep af te schaffen.”
https://t.co/RaNQbyTzUs
— Boudewijn de Bruin (@bpdebruin) February 7, 2022
Marktverstorend
Dat kan volgens hem prima. Want: “Makelaars werken marktverstorend. Als ik wil weten of het huis dat ik wil kopen deugt, kan ik een bouwtechnicus vragen om dat huis te bezichtigen. Die vaardigheid mist de makelaar.” En: “Bepalen wat een reële prijs is voor het huis, doet een taxateur, vaak een makelaar van een ander kantoor. Maar een makelaar die morgen weer als aankoopmakelaar optreedt, levert vandaag niet per se het meest betrouwbare advies over de waarde.”
Het alternatief zoekt De Bruin in moderne technologie en kunstmatige intelligentie. “Google en Apple weten waarschijnlijk veel meer over de waarde van je huis. Een taxateur is geen data-analist en een makelaar weet daar nog minder van.”
‘Er is ook geen huwelijksmakelaar meer’
De Bruin vraagt makelaars wel eens naar hun toegevoegde waarde. “Dan zeggen ze: wij brengen koper en verkoper bij elkaar. Maar we hebben nu toch ook geen huwelijksmakelaar meer? We weten zelf wel waar we iemand tegen kunnen komen, en anders kun je op Tinder gaan.
“Het is vreemd dat de huizenverkoopwebsite Funda nog net zo functioneert als vijftien jaar geleden, terwijl de techniek al veel verder is. Als ik makelaar was, zou ik de ruimte pakken die innovatie biedt. En een site maken die betrouwbaar is, en transparant.” Kortom: de makelaar van de 21e-eeuw wordt een website, besluit De Bruin.
Reacties
Een eerste reactie op de stellingname van Boudewijn de Bruin komt van Jeroen Wilhelm, directeur Cribb: “De makelaar moet knokken om zijn toegevoegde waarde aan zijn klant duidelijk te maken. Het is een dienst en dus niet tastbaar. Dat is altijd lastig. Er zijn bovendien veel te veel makelaars die feitelijk allemaal hetzelfde doen. Maar vergeet niet dat we in Nederland wereldwijd gezien het beste makelaarssysteem hebben dat je maar kunt bedenken. Met de hoogste kwaliteit, meeste regulering en beste kennis. En de laagste kosten voor de consument.
“Bekijk daarom de markt vanuit een breder perspectief en, niet onbelangrijk, kijk in de spiegel. De inzet van de branche- en beroepsverenigingen om de kwaliteit hoog te houden is enorm.” Daarnaast moet volgens Wilhelm de consument ook goed naar zijn eigen gedrag kijken. “Wil jij absoluut de hoogste opbrengst voor je huis. Niet omdat het moet, maar omdat het kan. En wil je dat ook nog tegen de laagst mogelijke courtage?”
Bron: Hoogleraar ethiek: makelaardij is over tien jaar verdwenen | Vastgoedactueel
Bekijk het gehele artikel