De ontbindende voorwaarde van non-financiering is een van de meest voorkomende bepalingen in een koopakte. Ondanks de heldere tekst leidt deze bepaling tot buitengewoon veel geschillen. Waar gaat het mis?
Tekst: Johan van de Sande
De eerste reeks geschillen ontstaat juist doordat er géén financieringsbeding is opgenomen in de koopakte. De koper, vaak door anderen overtroefd, wil niet weer misgrijpen naar een woning en biedt zonder financieringsvoorbehoud. Dat is roekeloos als de financiering niet al op orde is.
Soms verweren kopers zich met de stelling dat het voorbehoud automatisch deel uitmaakte van de kooprelatie of dat de verkoper wist dat de financiering er nog niet was. Maar dat is vrijwel kansloos. Als de aankoopmakelaar deze koper niet aantoonbaar en uitdrukkelijk heeft gewaarschuwd voor het risico op te verbeuren boetes, dan is het logisch dat hij aansprakelijk wordt gehouden. Losjes opmerken dat het riskant is, kan door de rechter als onvoldoende worden aangemerkt. Want tja, die ondeskundige en onervaren koper…
Verlopen ontbindingstermijn
Ieder financieringsvoorbehoud wordt nutteloos als de koper er geen beroep op doet. Ik zie met regelmaat kopers voorbijkomen die de ontbindingstermijn laten verlopen in de verwachting dat de verkoper toch wel zal instemmen met een verlenging daarvan. De rechtspraak is normaliter onverbiddelijk: termijnverloop is fataal.
Het wordt lastiger voor iedereen als de koper met de financieringsaanvraag in tijdnood komt en in een laat stadium vraagt om uitstel. Voor de verkoper levert dat een dilemma op: instemmen verlengt de onzekerheid, weigeren leidt tot ontbinding.
Doorvragen bij de koper
De verkoopmakelaar doet er goed aan stil te staan bij de ware bedoelingen van de koper. Heeft de koper serieus zicht op financiering of wil hij meer tijd om alsnog zijn documentatieplicht op orde te brengen? Voorwaarde voor een bevrijdende ontbinding is immers dat de koper bewijst dat hij zich voldoende heeft ingespannen. Het is verstandig als de verkoopmakelaar dan eerst doorvraagt naar de verrichte inspanningen en de stand van zaken.
Een andere fout die regelmatig voorkomt, is ontbinding omdat de financieel adviseur van de koper oordeelt dat een financieringsaanvraag zinloos is en daarom geen aanvraag indient. Er wordt dan niet aan de documentatieplicht voldaan. De koper loopt het risico dat de ontbinding niet slaagt. In het volgende nummer ga ik dieper in op de juridisch wonderlijke wereld van de documentatieplicht en de wisselende rechtspraak daarover.
Aansprakelijkheid aankoopmakelaar
Als het voor de koper bij de ontbinding misloopt, worden regelmatig de pijlen gericht op de aankoopmakelaar. Of dat terecht is, is afhankelijk van de omstandigheden. In de regel geldt dat de aankoopmakelaar niet degene is die de ontbinding moet inroepen. De aankoopmakelaar regelt ook niet de financiering. Hij moet zijn klant, de koper, wijzen op het belang van de termijn om de ontbinding in te roepen en de aard en omvang van de documentatieplicht.
Het verdient aanbeveling om in de bemiddelingsopdracht bij aankoop te benadrukken dat de werkzaamheden zich beperken tot het begeleiden van de opdrachtgever bij de aankoop en dat de makelaar niet betrokken is bij of verantwoordelijk is voor de verkrijging, voorwaarden of verstrekking van de geldlening. Als de aankoopmakelaar samenwerkt met hypotheekadviseurs of andere derden, dan is het verstandig te bepalen dat dit uitsluitend geschiedt ter facilitering van de opdrachtgever. De aankoopmakelaar is dan niet aansprakelijk voor het handelen of nalaten van deze derden.
Johan van de Sande is advocaat in Rotterdam
Bron: Johan van de Sande: valkuilen bij het financieringsbeding | Vastgoedactueel
Bekijk het gehele artikel