‘Meetinstructie woonoppervlak een tijdbom van aansprakelijkheid’

In verschillende artikelen heb ik al uitvoerig gesproken over de aansprakelijkheid van de verkopend makelaar jegens de koper als hij in zijn advertentie niet de juiste woonoppervlakte vermeldt. Maar hoelang achtervolgt dat de makelaar? Ligt hier een tijdbom van aansprakelijkheid?
Tekst: Johan van de Sande
De beroepsorganisaties NVM, VBO en Vastgoedpro (de laatste twee zijn nu Vastgoed Nederland) verplichten hun leden sinds 1 september 2010 om bij het opstellen van verkoopinformatie de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen te hanteren. Die is gebaseerd op de NEN 2580-norm. De meetinstructie moet ervoor zorgen dat het woonoppervlak op een eerlijke en eenduidige manier wordt bepaald en gepresenteerd. Zo kunnen kopers goed vergelijken en ontstaat er achteraf minder discussie.
Lees gratis alle artikelen uit het digitale magazine
Meetinstructie woonoppervlak beschermt aspirant-koper
Lange tijd bestond er in de rechtspraak verdeeldheid of kopers op basis van onrechtmatige daad de verkoopmakelaar konden aanspreken als de makelaar in strijd handelde met de meetinstructie. De Hoge Raad hakte in zijn arrest van 13 juli 2018 de knoop door. De Raad oordeelde dat een verkoopmakelaar onrechtmatig handelt jegens een aspirant-koper als hij niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van de makelaar mag worden verwacht. De Hoge Raad oordeelde op basis daarvan dat de meetinstructie tot bescherming van de belangen van de aspirant-kopers strekt.
Een vermelding in de verkoopbrochure dat aan de informatie in die brochure geen rechten kunnen worden ontleend, is volgens de Hoge Raad onvoldoende. Een dergelijke standaardmededeling is op zichzelf niet specifiek genoeg om afbreuk te kunnen doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper aan het verplichte karakter van de meetinstructie mag ontlenen.
Lees ook: Helpdesk: Opmeten volgens de normen met de juiste meetinstructie
Golf van aansprakelijkstellingen
Het gevolg was en is dat verkoopmakelaars – en hun verzekeraars – worden verrast met aansprakelijkstellingen vanwege fouten in de weergave van het woonoppervlak. Een verwijzing naar een professioneel meetbedrijf dat de fout maakte, gaat niet op. Het is de taak en de verantwoordelijkheid van de verkoopmakelaar. Mogelijk kan de makelaar wel regres nemen (de kosten verhalen, red.) op het meetbedrijf.
Angel in aanvang verjaringstermijn
Maar hoelang moet u als verkoopmakelaar vrezen voor een volstrekt onverwachte aansprakelijkstelling van een mogelijk in het best wel verre verleden afgewikkelde transactie? Voor vorderingen uit onrechtmatige daad geldt een verjaringstermijn van vijf jaar. Dat lijkt goed nieuws maar nee, de angel zit in de aanvang van de verjaringstermijn. Dat is namelijk vanaf het moment dat de benadeelde daadwerkelijk bekend is geworden met zowel de schade als de daarvoor aansprakelijke partij (artikel 3:310 lid 1 BW). Voor de koper betekent dit dat de klok pas begint te lopen zodra hij ontdekt dat de opgegeven woonoppervlakte niet klopt en dat de makelaar hierin tekort is geschoten.
Dat kan bijvoorbeeld zijn bij een eigen meting bij verkoop of bij een taxatie. Vanaf dat moment heeft de koper nog eens vijf jaar de tijd om de makelaar aansprakelijk te stellen. Er is een troost, maar wel heel schraal: er geldt daarnaast een absolute verjaringstermijn van twintig jaar vanaf de gebeurtenis die de schade heeft veroorzaakt.
Uitlooprisico blijven verzekeren
Mogelijk liggen er her en der onontplofte bommetjes in uw archief. Reden om het uitlooprisico verzekerd te houden wanneer u uw beroepsactiviteiten eindigt en het inlooprisico mee te verzekeren wanneer u naar een ander kantoor overstapt.
Johan van de Sande is advocaat in Rotterdam

Bron: ‘Meetinstructie woonoppervlak een tijdbom van aansprakelijkheid’ | Vastgoedactueel

Bekijk het gehele artikel