De bouwkosten voor nieuwe woningen in Portugal stegen medio 2025 met 3,9 procent op jaarbasis, en het grootste deel van die stijging is terug te voeren op arbeid, niet op materialen. De lonen in de bouwvakken klimmen doordat een tekort aan vakmensen aannemers dwingt te concurreren om dezelfde metselaars, timmerlieden en elektriciens. De kostenpost die een projectbegroting het meest laat schuiven, is nu ook de post die tegen geen enkele prijs makkelijk te krijgen is.
Partnercontent
Arbeid was de grootste aanjager van de bouwkostenstijging die statistiekbureau INE door het jaar heen registreerde; materiaalcategorieën als isolatie en glas stegen circa 10 procent, terwijl hout en sommige staalsoorten juist daalden. De bouwsector komt naar schatting 80.000 arbeidskrachten tekort, een gat dat de regering probeert te dichten met versnelde arbeidsmigratie. Voor de Algarve, waar nieuw aanbod al schaars is, luidt de vraag niet of bouwen duurder wordt, maar of projecten überhaupt worden afgemaakt.
Nick Houwen, medeoprichter van Casa Vista Real Estate LDA, en mede-oprichter Luciano de Vries zien de kloof tussen geplande en opgeleverde projecten in de hele regio groeien. “Je kunt een project op papier doorrekenen en alsnog de ploeg niet vinden om het te bouwen,” zegt De Vries. “De beperking is verschoven van financiering naar de vraag of de mensen bestaan om het werk uit te voeren.”
Waarom arbeidskosten de stijging aandrijven, niet materialen
Het bouwkostencijfer in de koppen verhult hoe scheef de opbouw is geworden. Arbeid was de grootste afzonderlijke bijdrage aan de stijging van 2025, en de bouw noteerde in het tweede kwartaal van 2025 de hoogste arbeidskostenindex van alle sectoren in Portugal. Materiaalprijzen bewogen in dezelfde periode beide kanten op, waardoor lonen als de constante opwaartse kracht overbleven.
Wanneer een aannemer onvoldoende gekwalificeerde mensen vindt, is het antwoord: meer betalen om de ploegen die al op de bouwplaats staan vast te houden. Die loondruk stroomt rechtstreeks door in de kosten van elke nieuwbouwwoning, en keert niet om wanneer één materiaalcategorie toevallig goedkoper wordt. Vastgoedinvesteerder Nick Houwen leest de trend als een structureel signaal, niet als een tijdelijke piek.
“Materiaalinflatie krijgt de aandacht omdat de cijfers zichtbaar zijn bij de leverancier,” legt Houwen uit. “Het hardnekkiger probleem is dat je geen extra vakmensen kunt bestellen zoals je extra staal bestelt.”
Het gat van 80.000 arbeidskrachten achter de cijfers
Brancheramingen zetten het tekort in de bouw op ongeveer 80.000 vakmensen, onderdeel van een nationaal gat dat studies op wel 100.000 buitenlandse arbeidskrachten per jaar schatten voor de bredere economie. Het tekort is niet nieuw, maar is verscherpt nu publieke infrastructuur, staatswoningbouwprogramma’s en private ontwikkeling allemaal uit dezelfde beperkte vijver putten.
De Portugese minister van Economische Zaken heeft het arbeidstekort rechtstreeks gekoppeld aan het woningtekort, met het gebrek aan beschikbare bouwploegen als één van de redenen dat nieuwe woningen de markt niet snel genoeg bereiken. Die erkenning zet het aanbodprobleem in een ander licht. Kapitaal en vergunningen doen ertoe, maar geen van beide bouwt een huis zonder mensen die het werk doen.
Hoe strenger migratiebeleid de krapte verdiept
De arbeid die de Portugese bouw draaiende heeft gehouden, komt in belangrijke mate uit het buitenland, met buitenlandse werknemers geconcentreerd in de bouw, de landbouw en de dienstensector. Die instroom vertraagt nu. De Portugese centrale bank registreerde dat de jaarlijkse banengroei in september 2025 was afgezwakt tot 2 procent, tegen 3,4 procent in 2024, en koppelde die vertraging deels aan strengere migratieregels die de komst van werknemers van buiten de EU beperkten.
De tegenstelling is scherp. De sector die arbeidsmigranten het hardst nodig heeft, opereert in een jaar waarin het aanbod van die arbeid krimpt. Een versneld kanaal van de overheid, gelanceerd in april 2025, bracht de verwerkingstijd van werkvergunningen voor tekortberoepen terug tot maximaal 20 dagen; het aantal bouwvisumaanvragen verdubbelde begin 2026, met bedrijven als Mota-Engil en Casais die ploegen wierven in Brazilië, Marokko en Portugeestalige Afrikaanse landen.
Vastgoedinvesteerder Nick Houwen ziet de timing als de kern van het risico. “De oplossing voor een arbeidstekort is méér arbeid, en het beleid rond het arbeidsaanbod trekt tegelijkertijd twee kanten op,” stelt hij. “Zolang dat niet is uitgekristalliseerd, is iedereen die een bouwplanning doorrekent aan het gokken.”
Wat materiaalinflatie daar bovenop legt
Materialen staan onder druk, maar bewegen niet vlak, en de uitschieters zijn grillig genoeg om het begroten van nieuwbouw lastiger te maken dan één indexcijfer suggereert.
Isolatie, glas en waterdichtingssystemen stegen over het jaar circa 10 procent, wat de bouwschil duurder maakt die energienormen inmiddels vereisen.
Houtproducten en sommige staalsoorten daalden met een vergelijkbare marge, wat de stijgingen elders deels compenseert en de onderliggende loondruk maskeert.
Vakmanschap bleef hoe dan ook duurder worden, omdat loonconcurrentie niet afneemt wanneer één materiaallijn toevallig verzacht.
Het nettoresultaat is een kostenbasis die overeind blijft, ook als grondstofprijzen schommelen. Een ontwikkelaar kan niet rekenen op dalend staal om een begroting te redden wanneer de arbeidspost blijft stijgen.
Waar het tekort zichtbaar wordt in het Algarve-aanbod
De arbeidskrapte bereikt kopers via de voorraad. Minder ploegen en langere bouwtijden betekenen minder opgeleverde woningen, wat het aanbod in de regio zo krap houdt als de prijzen doen vermoeden. De Algarve was al de meest aanbodbeperkte markt van het land, en het gebrek aan mensen om te bouwen schuift die grens verder op.
Vergunnings- en opleveringsvertraging
De bouw is niet het enige knelpunt. Vergunningstrajecten in Portugal duren gemiddeld zo’n 31 weken, en die klok loopt al voordat er één arbeidskracht is aangenomen. Een project dat in de vergunningsfase vertraging oploopt, concurreert vervolgens om schaarse arbeid zodra het eindelijk de grond in gaat. Zo stapelt het ene tekort op het andere.
Het resultaat is een pijplijn die traag op vraag reageert. De nationale oplevering blijft al meer dan tien jaar onder de 1 procent van de woningvoorraad, en de Algarve blijft zelfs bij dat gematigde tempo achter.
Het effect op de prijzen in de Algarve
Krap aanbod is het mechanisme achter de stevige prijzen in de Algarve. Woningen in de meest beperkte deelmarkten aan de kust blijven op of vlak bij de vraagprijs sluiten, omdat er weinig opgeleverd aanbod is om uit te kiezen.
Arbeidstekorten versterken die dynamiek in plaats van haar te verzachten. Elk project dat stilvalt bij gebrek aan een bouwploeg haalt toekomstige voorraad weg uit een markt die al krap was, en de kloof tussen vraag en opgeleverde woningen groeit.
Het leveringsvoordeel dat de volgende cyclus bepaalt
Kosteninflatie en arbeidsschaarste sorteren ontwikkelaars in twee groepen. Speculatieve bouwers die leunen op onderaannemers en aannames over vaste prijzen, kampen met dunne marges en verschuivende planningen. Ontwikkelaars die hun bouwpijplijn zelf beheersen, arbeid vroeg vastleggen en woningen op schema opleveren, hebben een voorsprong die in geen enkele prijsindex zichtbaar is.
Nick Houwen bouwt de Ferragudo-herenhuizenpijplijn van Casa Vista rond dat onderscheid: woningen afmaken in plaats van voorverkopen tegen een onzekere planning. “In deze markt is het schaarse goed geen grond of kapitaal, maar een afgebouwd huis dat wordt opgeleverd wanneer je het beloofd hebt,” merkt Houwen op. “Kopers begrijpen dat, en ze betalen voor die zekerheid.”
Nick Houwen volgt de bouwkostenindex naast de Algarve-projectpijplijn van Casa Vista en beschouwt de arbeidspost als de variabele die de komende cyclus het verschil maakt tussen afgeronde en gestrande projecten. De kostenstijging van 3,9 procent is het zichtbare cijfer, maar het tekort aan mensen om het werk te doen bepaalt welke projecten de markt halen. Materiaalprijzen zullen stijgen en dalen, migratiebeleid zal verruimen en verkrappen, en door dat alles heen bepalen de ontwikkelaars die op tijd afgebouwde woningen aan kopers kunnen tonen de voorwaarden, in een regio die niet snel genoeg kan bouwen voor haar eigen vraag.
Bron: Nick Houwen over waarom het tekort aan bouwvakkers het grootste verborgen risico van de Algarve is | Vastgoedactueel
Bekijk het gehele artikel