De uitpondgolf van voormalige huurwoningen en een (tijdelijke) opleving van de nieuwbouw zorgen dit jaar voor extra aanbod van woningen. Daardoor stijgen de huizenprijzen in 2026 minder hard.
Door het toenemende aanbod stijgt de prijs van bestaande koopwoningen dit jaar naar verwachting met gemiddeld 3,1% ten opzichte van het voorgaande jaar. Dat is aanzienlijk minder dan de prijsstijging in 2025, die 8,6% was.
Dat schrijven huizenmarkteconomen van RaboResearch in hun nieuwste Kwartaalbericht Woningmarkt. In 2027, als het aanbod opnieuw krapper wordt, verwachten ze dat de prijzen weer sneller gaan stijgen, met ongeveer 4%.
Piek uitpondgolf
De uitpondgolf bereikt naar verwachting dit jaar zijn piek. Beleggers verkochten in 2025 opnieuw flink meer woningen dan zij aankochten, bijna tien keer zoveel. In 2025 verkochten beleggers per saldo 36.000 woningen aan eigenaar-bewoners. Dat was goed voor meer dan 15% van alle woningtransacties. Het Kadaster registreerde een recordaantal uitpondingen. Deze toestroom van ex huurwoningen heeft de krapte op de markt tijdelijk verlicht. Vooral particuliere verhuurders met tijdelijke contracten dragen bij aan dit aanbod.
Aangezien tijdelijke huurcontracten sinds 1 juli 2024 maximaal twee jaar mogen duren, droogt dit segment na de zomer van 2026 waarschijnlijk grotendeels op. Grote commerciële verhuurders zullen naar verwachting langer doorgaan met verkopen, maar ook dit zal geleidelijk afnemen, denkt Stefan Groot, huizenmarkteconoom van RaboResearch. “Hierdoor wordt de markt vanaf 2027 weer krapper, wat bijdraagt aan oplopende huizenprijzen.”
Koopgeneigdheid neemt af
Daarnaast ziet Groot signalen dat de koopgeneigdheid licht afneemt. Zo registreerden NVM-makelaars afgelopen jaar minder bezichtigingen en biedingen per woning, en ook Funda zag een daling in de contactaanvragen. Bovendien laat de Eigen Huis Marktindicator zien dat iets meer dan 55% van de consumenten het momenteel een ongunstige tijd vindt om een huis te kopen, waarbij 70% de slechte betaalbaarheid als belangrijkste reden noemt.”
De prijzen van bestaande koopwoningen stijgen al sinds eind 2024 geleidelijk minder snel. “In januari lagen de prijzen gemiddeld 5,4% hoger dan een jaar eerder”, aldus Groot. “Dat is een duidelijke daling ten opzichte van de piek van 11,9% eind 2024. Kopers betaalden daardoor in januari weliswaar gemiddeld € 25.000 meer dan een jaar eerder, maar de markt laat een duidelijke afvlakking zien.”
Tijdelijk meer nieuwbouw in 2026
Zowel in 2024 als in 2025 werden 69.000 nieuwe woningen opgeleverd, minder dan gehoopt. Daar komt volgens Groot dit jaar verandering in. “Op dit moment zitten 217.000 woningen in de pijplijn, waarvan 96.500 in aanbouw. Nog niet eerder zagen we zoveel woningen in aanbouw sinds de start van de meting door het CBS. Daardoor worden dit jaar aanzienlijk meer woningen opgeleverd dan in de voorgaande jaren.”
Maar na 2026 is het beeld minder positief. “De vergunningverlening is eind vorig jaar weer teruggelopen, terwijl de doorlooptijd tussen vergunning en oplevering is opgelopen tot gemiddeld 2,4 jaar. Bovendien blijven structurele problemen bestaan, zoals personeelstekorten, de stikstofproblematiek en netcongestie. Daarom verwachten wij voor 2027 weer een lichte terugval in het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen.”
Invloed Iran-oorlog beperkt
De recente Amerikaans-Israëlische aanval op Iran en de daaropvolgende economische onzekerheid heeft volgens de economen van Rabobank een beperkt effect op de woningmarkt. “De inflatie ligt hierdoor in 2026 wel 0,4 procentpunt hoger dan anders, maar de totale economische schade blijft naar verwachting beperkt zolang het conflict zich niet uitbreidt en kortdurend van aard is”, aldus Groot.
Huisbaas verkoopt woning aan huurder
Een Rotterdamse huisbaas heeft de woning tegen gunstige voorwaarden verkocht aan de zittende huurder. Verhuur van de woning leverde de verhuurder niet meer genoeg op en een investeerder bood 40% onder de WOZ-waarde. Dus deed hij de zittende huurder, een zzp’er in de kunsten, een voorstel om de woning te kopen voor hetzelfde bedrag. Dat meldt RTV Rijnmond.
Beide partijen zijn tevreden: de huisbaas kiest zelf aan wie hij de woning verkoopt en de koper heeft een eigen woning die hij anders niet zou kunnen betalen.
Bron: Rabobank: uitpondgolf zorgt voor afvlakkende prijzen, vanaf 2027 weer krappere markt | Vastgoedactueel
Bekijk het gehele artikel