Regulering van de middenhuur leidt niet alleen tot lagere rendementen voor woningbeleggers, maar ook tot minder verhuisbewegingen. Dat zou een slechte ontwikkeling zijn, zegt DNB in een analyse.
Huurders in de vrije sector verhuizen gemiddeld 2,5 keer vaker dan eigenaren. Bij huurders in de sociale sector is het aantal verhuisbewegingen kleiner, slechts 1,4 keer meer dan bij kopers. Dat ontdekte De Nederlandsche Bank. De toezichthouder onderzocht wat de effecten zullen zijn van de plannen van het kabinet om het middensegment van de huurwoningmarkt te gaan reguleren.
Flexibel
Het feit dat huishoudens in de vrije sector sneller bereid zijn om te verhuizen, maakt dat zij flexibeler kunnen inspelen op veranderingen op de arbeidsmarkt. Dat is macro-econonomisch gezien gunstig.
Daarnaast fungeert het vrije segment als “ventiel” van de woningmarkt. Mensen die nog niet zeker zijn van hun woonplaats of relatie kunnen er terecht, met als voordeel dat ze niet vastzitten aan een koopwoning. Ook is een goed functionerende vrije huurmarkt de plek voor mensen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar die geen woning kunnen of willen kopen.
Weinig aantrekkelijk
De vrije huurmarkt is op dit moment echter weinig aantrekkelijk, vergeleken met de
koop- en sociale huurmarkt. Op de koopmarkt genieten bewoners fiscale voordelen; in de
sociale huursector zijn de huren relatief laag door regulering. Huurders in het vrije segment
vallen tussen wal en schip.
Vandaar de in mei gepresenteerde plannen van minister De Jonge om de aanvangshuren in de vrije sector ook te gaan reguleren via het woningwaarderingsstelsel. Bedoeling van de plannen is dat de middeninkomens meer zekerheid krijgen van een betaalbare huurprijs, dat er voldoende middenhuurwoningen beschikbaar zijn en dat de prijs-kwaliteitverhouding in het middensegment verbetert.
Scheefhuurders
Echter, door regulering zal de groep middenhuurders ook meer honkvast worden – net als de sociale huurders – en dat is geen goede ontwikkeling, zegt DNB. De kans bestaat dat er straks ook wachtlijsten ontstaan in het middenhuursegment. En dat er scheefhuurders komen: huishoudens die meer gaan verdienen dan het maximale inkomen van de doelgroep voor wie hun woning bestemd is, en toch niet willen verhuizen.
Het is daarom belangrijk om bij de uitwerking van de huurprijsregulering rekening te houden met de gevolgen voor verhuismobiliteit, adviseert DNB.
Tekst loopt door onder de afbeelding
© DNB
Rendement beleggers
Ander probleem is dat door regulering de kans bestaat dat het rendement van woninginvesteerders daalt. Die verwachte daling verschilt sterk per regio en hangt natuurlijk af van de uiteindelijke vormgeving van de regulering. DNB schat dat het bruto aanvangsrendement van beleggers gemiddeld sterker zal afnemen in Amsterdam (met 30,1%) dan op landelijk niveau (met 12,5%), zie afbeelding.
Kortom, op de korte termijn helpt regulering om middenhuurwoningen beter betaalbaarder te maken, maar op de lange termijn kan een daling van het rendement leiden tot een kleiner middensegment als beleggers zich terugtrekken.
WOZ-waarde
Het is daarom belangrijk dat de overheid bij de vormgeving van de regulering hiermee rekening houdt. Hoe meer bijvoorbeeld de WOZ-waarde mag meetellen in het totale puntenaantal, hoe kleiner de kans dat het rendement van een belegger onder zijn eis uitkomt en hoe kleiner dus de kans dat bestaande beleggers hun woningen zullen verkopen.
Aan de andere kant verkleint het meer laten meetellen van de WOZ-waarde ook het effect van de huurprijsregulering op de huren en daarmee op de betaalbaarheid voor huurders. Dit geldt vooral in Amsterdam en West-Nederland dan in de rest van het land, omdat WOZ-waardes in het westen hoger liggen.
Bron: Regulering huurmarkt vrije sector kan leiden tot wachtlijsten | Vastgoedactueel
Bekijk het gehele artikel