De startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting heeft duidelijk invloed op de woningmarkt. Starters bieden bij de aankoop van een woning vaak net onder de grens voor de vrijstelling van overdrachtsbelasting. Dat concluderen onderzoekers in het economenvakblad ESB. De onderzoekers zien verschillende verklaringen. Zo vermoeden ze dat sommige starters ‘belastingontwijkend gedrag’ vertonen.
De startersvrijstelling houdt in dat jongeren onder de 35 jaar die voor het eerst een huis kopen, bij een aankoop onder de vastgestelde grens geen overdrachtsbelasting van 2% hoeven te betalen.
Uit de analyse van het ministerie van Financiën en het ESB, het platform voor economen in Nederland, blijkt dat het gebruik van de startersvrijstelling sterk piekt bij huizen met een aankoopprijs net onder de grenswaarde. In 2023, met een grens van €440.000, werd de vrijstelling het vaakst toegepast voor woningen rond €435.000. In 2024, toen de grens werd verhoogd naar €510.000, lag de piek rond €505.000. Dit duidt erop dat de grenswaarde een soort ‘anker’ vormt voor zowel kopers als verkopers. Voor dit jaar ligt die grens op € 525.000.
Artikel gaat verder onder de grafiek
‘Duidelijk voordeel voor de verkoper’
Makelaar Jerry Wijnen uit Amsterdam bevestigt tegenover FD.nl dat veel starters nu gericht zoeken naar woningen net onder die maximale prijs. Aan de aanbodzijde speelt dit effect ook: woningen worden strategisch net onder de grensprijs in de markt gezet, zodat starters gebruik kunnen maken van de vrijstelling en meer potentiële bieders worden aangetrokken. “Als de vraagprijs net iets hoger ligt, haken kopers die van de startersvrijstelling willen profiteren af”, aldus Wijnen.
Econoom Sander Burgers van ING wijst op het prijsopdrijvende effect van de regeling. “Het geld dat starters besparen op de overdrachtsbelasting wordt vaak volledig in de biedingen verwerkt. Voor de verkoper is dit een duidelijk voordeel”, zegt hij. Ook makelaar Pieter van Santvoort uit Eindhoven noemt het een ‘cadeautje’ dat starters vaak direct weer in de woningprijs steken.
Gedragsmatige effecten en belastingplanning
Naast gedragsmatige effecten speelt ook belastingplanning een rol. Sommige kopers en verkopers maken afspraken over de overname van roerende zaken, zoals meubels, om onder de grenswaarde te blijven en toch de gewenste woningprijs te betalen. Strengere handhaving door notarissen maakt dit tegenwoordig moeilijker, maar de mogelijkheid tot kleine optimalisaties blijft bestaan.
Tegelijkertijd is er een positief effect voor starters: door de hogere overdrachtsbelasting voor beleggers en andere maatregelen zoals de middenhuurregulering is het verhuren van woningen minder aantrekkelijk geworden. Hierdoor komen er meer huurwoningen op de koopmarkt, wat starters helpt hun eerste huis te bemachtigen.
Bij de invoering van de vrijstelling waarschuwde de AFM dat de vrijstelling vooral in het voordeel zou uitpakken van doorstromers. Op de huidige uitwerking van de regeling wil de waakhond niet reageren.
Huizenkopers jonger dan 35 jaar kunnen onder de woningwaardegrens de startersvrijstelling gebruiken om geen overdrachtsbelasting te betalen. Vlak onder de woningwaardegrens piekt het aantal toepassingen van deze vrijstelling, schrijven Kuiper en Maandag. https://t.co/MgUj80oMxM pic.twitter.com/XjHLHXqf72
— Economenvakblad ESB (@ESBtweets) September 3, 2025
Bron: Startersvrijstelling piekt bij woningen net onder de grenswaarde | Vastgoedactueel
Bekijk het gehele artikel