Wat verandert er allemaal op de woningmarkt in 2024? Zullen de huizenprijzen stijgen of dalen? Wat doet de hypotheekrente? Welke regels veranderen er allemaal? In dit artikel geven we een overzicht van de belangrijkste veranderingen op de woningmarkt in 2024.
Huizenprijzen terug op niveau 2022
Economen van RaboResearch verwachten dat de huizenprijzen in 2024 weer terug zullen zijn op het niveau van 2022. Dat komt doordat kopers volgend jaar meer kunnen lenen, terwijl het woningaanbod beperkt blijft. Voor heel 2023 komen de huizenprijzen vermoedelijk nog 2,8% lager uit dan vorig jaar, om in 2024 én 2025 te stijgen met 4,5%. Dat schrijven economen van RaboResearch in het Kwartaalbericht Woningmarkt over kwartaal 4 van 2023.
Het aantal verkopen van bestaande koopwoningen bereikt in 2024 naar verwachting het laagste punt, met 180.000 transacties, tegenover 183.000 in 2023. In 2025 zullen naar verwachting 184.000 huizen van eigenaar wisselen.
ING Research verwacht dat de prijzen van koopwoningen eind volgend jaar gemiddeld 4% hoger liggen dan eind 2023. Daarmee wordt de prijsdaling van het afgelopen jaar in 2024 ongeveer goedgemaakt.
Meer leenruimte
Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft voor 2024 de leennormen voor hypotheken op een aantal punten gewijzigd. Huishoudens krijgen dit jaar meer leenruimte voor de koop van een energiezuinige woning én voor het verduurzamen van de eigen woning.
Daarnaast wordt de impact van een studielening op de maximale leenruimte voor oud-studenten vanaf 2024 vastgesteld op basis van de actuele lasten van hun studielening en krijgen alleenstaanden meer leenruimte. Alleenstaanden met een jaarinkomen van minimaal € 28.000 kunnen volgend jaar meer lenen. Hoeveel hoger het extra leenbedrag uitkomt, verschilt per situatie.
NHG-grens naar €435.000
De bovengrens voor het afsluiten van een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is dit jaar € 435.000. Door die grens te verhogen kunnen meer huizenkopers een beroep doen op het vangnet wanneer ze een woning gedwongen moeten verkopen.
Bij een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd, komt de NHG-grens 6% hoger te liggen: op €461.100. De premie voor het afsluiten van een NHG-hypotheek blijft gelijk op 0,6% van het hypotheekbedrag.
Energielabel meer invloed op maximale hypotheek
Het energielabel heeft in 2024 meer invloed op de maximale hoogte van de hypotheek. Huizenkopers mogen voor een woning met energielabel C of D € 5.000 meer lenen en voor een woning met label A of B € 10.000. Voor een woning met energielabel A++++ is het extra leenbedrag zelfs € 50.000. Voor huiseigenaren die hun hypotheek willen verhogen om hun woning te verduurzamen, gaat het energielabel ook meespelen. Eigenaren van huizen met energielabel E, F of G € 20.000 extra lenen, terwijl dat voor eigenaren met een woning met label A of B dat maximaal € 10.000 is. In 2023 was dat bedrag voor iedereen maximaal € 9.000.
Gedaan met de jubelton
Tot 2023 kon € 100.000 belastingvrij worden geschonken als dit bedrag werd gebruikt voor de aankoop van een woning. Die regeling, die bekend stond als de ‘jubelton’, werd vooral gebruikt door vermogende ouders om hun kind een schenking te doen. In 2023 werd dit bedrag al fors verlaagd naar € 28.947 en vanaf 1 januari is het helemaal gedaan met deze fiscaal gunstige schenkingen.
Hypotheekrente op laagste punt het jaar uitgegaan
In 2022 was de hypotheekrente spectaculair gestegen, van rond de 1% naar 4%. Terwijl de ECB haar rente in 2023 met 2,5% verhoogde, bleef de verhoging van bijvoorbeeld de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente beperkt tot maximaal zo’n 0,5%. Het hoogste punt werd in oktober bereikt: 4,53%. Daarna zette de hypothyeekrente in twee maanden tijd een forse daling in. Uiteindelijk is de 10 jaar vaste rente op het laagste punt, op 3,98% het jaar uitgegaan, op 3,98%. Dat meldt Van Bruggen Adviesgroep.
Zo onzeker als de hypotheekrenteontwikkeling was in 2023, zo duidelijk lijkt de hypotheekrenteontwikkeling voor 2024, meldt Van Bruggen. Het moet raar lopen als de hypotheekrente de dalende trend van de laatste twee maanden in 2024 niet voortzet.
Het meest realistische scenario in de hypotheekrenteverwachting voor 2024 is een daling van de gemiddelde 10 jaar vaste hypotheekrente naar 3,5% tot 4%, en in een optimistisch scenario zelfs richting de 3%. Maar het blijft een voorspelling, die ingehaald kan worden door onverwachte gebeurtenissen.
Waarde huurwoningen daalt
De gestegen rente en de overheidsmaatregelen voor bescherming van huurders maken het voor beleggers onaantrekkelijk om te investeren in huurwoningen. Vastgoedprijzen dalen. ABN AMRO verwacht dat de waarde van huurwoningen door huurregulering in combinatie met de hoge rente in 2024 met 5% daalt. In 2025 wordt een stabilisatie verwacht.
Huurverhoging maximaal 5,5%
De toegestane jaarlijkse verhoging van de huurprijs van woningen in de vrije sector is vanaf 1 januari 2024 maximaal 5,5%. Dat meldt het ministerie van Binnenlandse Zaken. De inflatie van december 2022 tot december 2023 was 4,5%. Bij dat percentage mogen verhuurders altijd één procentpunt optellen voor de maximaal toegestane huurprijsverhoging. Doorgaans wordt ook gekeken naar de ontwikkeling van de lonen, maar omdat die vanwege de hoge inflatie flink zijn gestegen, is daar deze keer van afgezien.
Gemeentelijke heffingen stijgen licht
Huiseigenaren betalen dit jaar gemiddeld €938 aan gemeentelijke belastingen en heffingen, €51 meer dan vorig jaar. Zoals gebruikelijk zijn er tussen gemeenten grote verschillen.
Bron: Wat verandert er op de woningmarkt in 2024? | Vastgoedactueel
Bekijk het gehele artikel