Huizenmarkt blijft krap ondanks uitpondgolf

De Nederlandse woningmarkt blijft onder druk staan. Ondanks een sterke toename van het aanbod door de verkoop van particuliere huurwoningen blijven de prijzen stijgen en verslechtert de betaalbaarheid.
Het Kwartaalbericht Woningmarkt van RaboResearch laat zien dat de jaar-op-jaar prijsontwikkeling per oktober uitkomt op ruim 6,6%, terwijl de regionale verschillen groot zijn.
Extra aanbod remt prijsgroei
De verkoopgolf van huurwoningen zorgde in de eerste drie kwartalen van 2025 voor ruim 30.000 extra te koop gezette woningen, een stijging van 19% ten opzichte van vorig jaar. Dit temperde de prijsgroei licht: waar begin dit jaar nog dubbele groeicijfers werden gemeten, lag de jaarstijging in oktober op 6,6%. Toch blijft de markt gespannen, met een verwachte gemiddelde prijsstijging van 8,8% over heel 2025.
Uitpondgolf nadert piek
Volgens RaboResearch neemt de verkoop van huurwoningen in de loop van het jaar af. De aangescherpte huurwetgeving, waaronder de Wet betaalbare huur en beperkingen op tijdelijke contracten, maakt uitponden moeilijker bij vaste huurcontracten. Hierdoor verwacht de bank dat het aanbod weer geleidelijk daalt, wat de krapte zal vergroten. Voor 2026 en 2027 wordt opnieuw prijsstijging voorzien van respectievelijk 4,8% en 5,5%.
Transacties stijgen dit jaar
Over heel 2025 worden circa 240.000 transacties verwacht, zo’n 34.000 meer dan vorig jaar. De vooruitzichten zijn echter bijgesteld door een lichte terugloop van nieuw aanbod en zorgen over de nieuwbouwproductie. Minder opleveringen remmen de doorstroming op de markt voor bestaande koopwoningen.
Regionale verschillen lopen verder uiteen
De prijsontwikkeling verschilt sterk per regio. RaboResearch ziet dit jaar de grootste stijging in Delfzijl en omgeving (13%), terwijl Amsterdam mede door de uitpondgolf achterblijft met 5%. In oktober registreerde Enschede de grootste maandelijkse stijging (+1,73%), terwijl Borger-Odoorn juist een daling liet zien (-1,31%). Den Haag was in oktober de sterkste stijger onder de vier grote steden (+0,97%), gevolgd door Rotterdam (+0,33%), Amsterdam (+0,24%) en Utrecht (-0,27%).
Betaalbaarheid verslechtert verder
Vooral starters hebben het moeilijk. Hoewel ex-huurwoningen doorgaans goedkoper zijn dan reguliere koopwoningen, kunnen veel huurders onder de 35 jaar deze niet financieren op basis van hun inkomen. Zij komen gemiddeld € 120.000 te kort. De betaalbaarheid neemt verder af doordat cao-lonen minder hard stijgen dan de koopwoningprijzen.
Nieuwbouwproductie blijft achter
Ondanks een grote pijplijn aan geplande woningen wordt slechts een deel op korte termijn gerealiseerd. Gemeenten verstrekken wel meer vergunningen, maar de daadwerkelijke bouw stagneert door procedures en bezwaartrajecten. Naar schatting kampt een derde van de geplande woningen hiermee, waardoor de schaarste voorlopig niet afneemt. Ook het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) constateerde onlangs dat de bouwtijd van een nieuwbouwwoning de afgelopen tien jaar flink is opgelopen. Een van de oorzaken is dat er veel appartementencomplexen bijkomen, die meer tijd kosten om te bouwen.

Bron: Huizenmarkt blijft krap ondanks uitpondgolf | Vastgoedactueel

Bekijk het gehele artikel